在住房紧缩的情况下，洛杉矶市中心空荡荡的办公室很有吸引力

洛杉矶市中心天际线闪闪发光的办公楼掩盖了一个残酷的事实——大部分空间都是空的。

自疫情爆发以来，工作场所规范被颠覆，办公空间需求蒸发，市中心的房东们沮丧地看着他们的办公楼价值暴跌。不少房屋面临丧失抵押品赎回权的情况，业主们担心需要让租户重新回到自己的建筑，或者为数百万平方英尺的未使用面积寻找其他用途。

写字楼租赁签约量的增加让一些人希望写字楼租赁市场已经触底，但房东兼开发商加勒特·李(Garrett Lee)等其他人则认为，有一条比试图说服租户回归更可靠的前进道路：将写字楼改造成公寓。

这个想法本月变得更加紧迫，因为 野火摧毁了数千座房屋 洛杉矶太平洋帕利塞兹社区和城市北部山麓社区阿尔塔迪纳的住房短缺问题进一步加剧。市中心被划为洛杉矶县一些最密集的住宅开发区。

“我们现在对住房的需求是前所未有的，”李说。 “需要比以前付出更大的努力来建造所有单元类型和租金水平的住房。”

李是贾米森地产公司的总裁，该公司是一家多产的将洛杉矶中型、较旧的办公楼改建为公寓楼的公司。现在，贾米森即将开辟新的土地，将一座 1987 年建于市中心边缘的 32 层光鲜亮丽的办公楼改建为住宅区。

为上一代人享有盛誉的未充分利用的办公楼打造第二幕的努力，是在金融中心上演的一场更大的戏剧的一部分，自大流行以来，这座金融中心已经失去了很多光彩。餐馆和商店因许多工人的离开而陷入困境，而无家可归者和人行道不安全感的增加导致一些办公室租户的离开。

“市中心在信徒和非信徒之间左右为难，他们说市中心已经走下坡路，不会再回来了，”李说。 “我们看到两者之间存在很大分歧。”

虽然许多二战前建造的市中心办公楼已被改建为住宅或酒店，但 20 世纪 80 年代末和 90 年代初建造的引人注目的摩天大楼大多仍然是办公室。位于西第七街 1055 号的贾米森洛杉矶护理大楼的成功改造可以为重新利用那些相对较新建造的、旨在为未来几十年的企业业务提供办公空间的著名办公楼树立榜样。

该市即将采用新的建筑规范，该规范将使开发商更容易获得对 1975 年之后建造的办公楼进行改造的批准。之前的改造规范主要针对 1975 年之前建造的建筑，当时的建筑标准不太严格，导致2000 年代初开始出现办公楼、公寓、公寓和酒店改建热潮。

Lee 表示，Jamison 即将获得市政府批准对西 7 街 1055 号进行改造，“只需进行很少的结构改造”，与该公司之前对上世纪中叶办公室的改造相比，这将减少约 10% 的建筑成本，并节省大量时间建筑物，需要进行重大改进才能满足城市抗震规范。

李说，能够在不进行全面结构改造的情况下将一些办公楼改造成住宅用途，这对开发商来说也从另一个方面改变了游戏规则。他们可以让支付租金的办公室租户留在原地，同时将空楼层改造成公寓，而不必清空整栋大楼进行改造。

“你可以跳过一层楼，也可以绕过它们，”他谈到办公室租户时说道。 “这确实为改造拥有 30 年历史的建筑打开了大门”，比如那些占据市中心天际线的建筑。

Lee计划今年在西七街1055号开始动工，将其改造成686套公寓。他说，与 20 世纪 50 年代和 60 年代的中世纪建筑相比，像这样的新型办公楼“昼夜不停”地更适合改造成住宅，并且租金应该更高。

“骨头好多了，”他说，透过落地窗可以看到全景。大部分机械、电气和管道系统都可以重复使用，“因为它仍然非常适合今天的标准。”

然而，一层又一层，建筑物得到了彻底的改造。

“我们彻底清理了内部空间，”李说，拆除了为办公室人员服务的墙壁、照明和管道。当地板被拆除为混凝土时，开发商准备将其重建为公寓。

西 7 街 1055 号有空间建造健身房和联合办公空间等便利设施，以便租户在公寓外有一个工作的地方。其他租户景点可能包括剧院、高尔夫模拟器、卡拉 OK 室和棋牌室——贾米森在韩国城早期改造中添加的便利设施。

贾米森 (Jamison) 初步计划将市中心的另一座办公楼改建为住宅，即位于菲格罗亚和第三街的 10 层世贸中心，该建筑的历史可追溯至 1975 年。 目前尚不清楚还有多少其他办公楼适合住宅改建，但有很多未使用的空间——世邦魏理仕估计，市中心中央商务区 70 栋建筑的 3240 万平方英尺面积中，有超过三分之一是可用的。这是被认为是租户和房东利益之间健康平衡的金额的三倍多。如果考虑已租用但未占用的“影子”办公空间，总体可用率接近 37%。

市中心的公寓市场 疫情过后仍保持韧性 即使写字楼市场陷入困境。房地产经纪公司 CBRE 市中心办事处负责人杰西卡·拉尔 (Jessica Lall) 表示，该社区约有 90,000 名居民，略高于圣莫尼卡或圣巴巴拉的人口。他们居住在47,000个住宅单元中，其中大部分是按市场价格出租的公寓。

通过改建和新建建筑增加更多居民可以帮助恢复金融区的生活感。

在疫情爆发之前，市中心的人行道上经常挤满了外出就餐、购物或在其他大楼开会的上班族。虽然有无家可归的人，但繁忙的街区却弥漫着秩序感，那里有数千人受雇于律师事务所、金融机构和其他白领公司。

自 20 世纪 80 年代以来一直在市中心房地产行业工作的写字楼投资者约翰·西斯科 (John Sischo) 表示，秩序感尚未恢复。

西斯科说，大流行期间工人呆在家里并继续远程工作导致行人流量下降，这削弱了金融区的活力和安全感，这抑制了办公室租赁并阻碍了该社区的复苏。

西七街1000街区的一栋32层办公楼将改建为686套公寓。

（梁威廉 / 时代报）

“无家可归已经失控，”他说。 “人们来到市中心感觉不安全，你已经失去了住在这里的所有动力。”

市中心不断变化的性质是韦德布什证券搬到帕萨迪纳湖大道的原因之一，总裁加里·韦德布什表示，“这里已经从疫情中恢复得更加充分”。

韦德布什 十月宣布 它将留下俯瞰海港高速公路的韦德布什中心办公楼，在帕萨迪纳设立较小的办公室，旨在容纳现在大部分时间远程工作的员工。

租赁的缩减也导致办公楼价值暴跌，以及著名摩天大楼的大幅折扣销售。其中包括55层的煤气公司大楼， 去年出售 以 2 亿美元的价格向洛杉矶县出售，远低于 2020 年 6.32 亿美元的评估价值。

用陷入困境的办公楼建造住宅被认为对环境有利，而且比从头开始建造新公寓或共管公寓便宜得多，但大多数房东希望写字楼租赁市场触底反弹，并可能在今年开始复苏。

截至12月21日的第四季度，办公空间签订了超过60万平方英尺的租约，比上一季度增长了21.7%。其中一半以上涉及现有租约的续签，一些公司扩大了办公室，而另一些公司却在收缩。

对于自 20 世纪 80 年代和 90 年代初的建筑热潮以来一直承受着过多办公空间负担的市中心来说，这些成果只是向前迈出了一小步。

位于南橄榄街 1100 街区的一栋 32 层办公楼，奥运会组织者 LA28 在这里租用了 16 万平方英尺。

（梁威廉 / 时代报）

第四季度洛杉矶最大的办公室租赁由 LA28 负责，这是一家组织并支付洛杉矶 2028 年夏季奥运会和残奥会费用的私人集团。世邦魏理仕表示，LA28 在 USC Tower 租用了 160,000 平方英尺，这是一栋位于 Olive Street 的高层建筑，距离洛杉矶会议中心、Crypto.com Arena 和 LA Live 几个街区。 LA28 预计将于今年晚些时候从韦斯特伍德搬到市中心。

世邦魏理仕经纪人约翰·扎内托斯 (John Zanetos) 表示，市中心的其他新租约正在进行中。他补充说，其他城市的租赁趋势上升对洛杉矶来说是有希望的。

“我们在洛杉矶市中心经历的情况与西雅图、旧金山和其他城市发生的情况类似，这些城市在历史房地产周期中往往会先于洛杉矶复苏，”萨内托斯说。 “我们看到他们的城市核心在第三或第四季度开始反弹，我们认为这对洛杉矶来说是个好兆头。”