洛杉矶（美联社） – 这个春季购房季节正在塑造比近年来对购物者更有利的，只要他们能够负担得起。
房价上涨速度较慢。抵押贷款利率仍然升高，但主要是放松的，如果美国的经济前景继续变黑，可能会降低 特朗普政府广泛的关税， 这使金融市场嘎嘎作响，并对经济衰退感到恐惧。
最重要的是，市场上的房屋数量比一年前急剧增加。
根据Realtor.com的数据显示，虽然全国范围内出售的房屋销售仍然较低，但积极的清单（包括市场上所有房屋除外的房屋都纳入了最终销售，这一计数 – 上个月从一年前飙升了28.5％。在许多大型都会区，包括圣地亚哥，拉斯维加斯，亚特兰大和华盛顿特区在内的许多大型都会区上升了44％至68％
随着房屋需要更长的销售，许多市场的价格已经开始下跌。上个月的中位数上市价格比一年前的大部分最大50个都会区中下跌，其中包括奥斯丁，迈阿密和堪萨斯城的6％以上。
这些趋势应该使潜在的购房者在今年春季与卖家进行谈判时，尽管他们不太可能成为许多有抱负的房主在价格飞涨的价格之外，但他们不太可能成为改变游戏的人。
“很难说这是一个买方市场，但我称其为一个比过去几年来更加平衡的市场，那里确实是卖方市场，” Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）说。
瑞安·瓦斯科（Ryan Vasko）和他的妻子惠特尼（Whitney）最近从俄勒冈州转向科罗拉多州的住房市场方程式两侧。
12月，这对夫妇以505,000美元的价格出售了他们在波特兰的三居室，一浴室的房子。那比他们的名额低10,000美元，但仍高于他们希望获得的最低$ 500,000。
同时，这对夫妇在丹佛都会区寻找房屋，这是今年待售房屋最大增长的市场之一。从一年前开始，三月份的活动列表飙升了67.3％。随着列表的增加，中位上市价格下跌了5.6％至585,000美元。
上个月，瓦斯科斯（Vaskos）在科罗拉多州利特尔顿（Littleton）的一间四居室，三浴室的房屋（丹佛以南约10英里）上结束了交易，至少在市场上至少三周。
一家广告公司的创意总监41岁的Vasko说：“我们在第一周的合同第一周就已经孕育了第二周，” 41岁的瓦斯科（Vasko）说。
价格：680,000美元，高于$ 5,000。尽管如此，卖方同意承担贷款前两年的6.9％抵押贷款利率的费用，分别为4.9％和5.9％。
瓦斯科说：“如果需要的话，它给了我们一个小的摆动空间。”他指出，他希望最终将其再融资至较低的固定价格。
混合市场
自2022年以来，美国住房市场一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从大流行时代的低点上升。去年以前被占领的美国房屋的销售额下降到他们的 将近30年的最低水平。降低抵押贷款利率和全国市场上的更多房屋 帮助上个月的2月推动销售额更高，尽管它们同比下降。
去年，较高的抵押贷款利率削弱了春季购房季节的开始。今年，30年抵押贷款的平均利率下降到 来自6.6％ 根据抵押贷款买家Freddie Mac的说法，1月中旬的7％超过7％，尽管相对于9月份降至6％的2年低点，但仍然有所提高。
买家的另一个优点：较低的价格。三月份的中位数上市价格从一年前的32个最大的都会区中的32个下降，包括堪萨斯城，旧金山，迈阿密和圣地亚哥。根据Realtor.com的数据，在全国范围内，这是上个月的424,900美元，与去年同期不变。
当卖方要求买家放弃房屋检查时，市场转变可能会给购物者带来更多的杠杆作用。房地产经纪人说，卖方可能还会更愿意支付关闭费用，捐款以进行维修或做出其他优惠。
丹佛的Redfin特工Afton Hartmann说：“除非他们知道自己处于多重报价状况，否则几乎每个买家都要求让步。”
这种情况虽然比几年前不那么普遍，但仍然存在。
犹太教堂执行董事吉拉德·霍夫曼（Gilad Hoffman）在圣地亚哥（San Diego）东北30英里处发现了一间四居室，2.5浴室的房屋时，他知道自己的家庭搜索已经过去。他认为，已故所有者以107.9万美元的遗产列出的房屋“价格较高”。
现年41岁的霍夫曼（Hoffman）在2月份支付了13,000美元的要价，因为他抵制了另外三名潜在买家的竞标，其中包括一项愿意支付所有现金。
抵押贷款利率升高并没有劝阻霍夫曼。他接受了7％的利率，以换取贷方的信用额，以支付收盘费用。
霍夫曼说：“整个过程中，我的哲学是：现在就可以用这些高利率负担得起的东西。” “希望在两年内，他们会下来，然后您可以再融资。这仍然是我的意图。”
负担能力和不确定性仍然是障碍
尽管有一些对买家友好的趋势，但对于许多美国人来说，住房市场仍然遥不可及，尤其是那些没有房屋股权获得新家的首次购买者。尽管房屋价格增长在放缓，但下降可以忽略不计，而过去五年的价格上涨了47％。
尽管房屋列表不断增加，但还需要更多才能将市场恢复到买卖双方之间的平衡。考虑一下，2月底，市场上有124万家未售出的房屋。根据全国房地产经纪人协会的数据，虽然比去年同期增长了17％，但仍比1999年的221万个月平均值约44％。
截至一月份，获得美国年收入中位数为79,223美元的家庭将不得不花费47％的家庭以中位数价格为390,333美元，以支付房屋的付款。据亚特兰大联邦储备银行称，收入的份额与2005年的记录相匹配。当房屋所有权的年成本超过美国家庭收入中位数的30％时，住房和城市发展部认为这是无法承受的。
如果抵押贷款利率在未来几个月内加速，这将促进购房者的购买力。
经济预测通常，今年的30年抵押贷款的平均利率约为6.5％，但这些预测现在可能已经过时了。
上周，由于债券投资者对美国与全球各国之间迅速升级的贸易战争的反应，上周在10年的财政收益率上进行了急剧下降。
银行用作定价房屋贷款指南的10年国库票据的收益率下降至4.01％，这是自10月以来的最低水平，随着全球贸易紧张局势的升级。
尽管如此，关税通常是通货膨胀，而10年的国库收益率往往会增加通货膨胀率的期望。这可以将抵押贷款利率保持在原地，或者将其推高更高。
如果贸易战的担忧确实为进一步的抵押贷款率下降铺平了道路，“那些较低的利率对于越来越担心工作保障和通货膨胀的潜在买家来说可能是冷舒适的，” Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant说。
