投资组合贷款如何帮助您买房

如果您想买房但没有资格获得传统或政府支持的住房贷款，您可能会觉得拥有住房遥不可及。也许您最近经历了重大的生活变化，例如从朝九晚五的工作转为自营职业，因此您正在努力寻找贷款人。幸运的是，存在替代融资可以帮助处于您地位的人成为房主，包括投资组合贷款。

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在本文中：

在许多情况下，发放贷款的抵押贷款机构会将其出售给政府资助的企业 (GSE)，例如房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac)，以产生新的资金。但投资组合贷款的运作方式有所不同。当您申请组合贷款时，贷方会将其保留在账簿上，而不是在二级市场上出售。组合抵押贷款不是政府支持的（如 FHA、VA 和 USDA 贷款），通常由私人贷款机构承保、发行和提供服务。

组合抵押贷款的运作方式与传统抵押贷款类似，您必须申请贷款、满足资格标准、办理过户手续并按约定每月还款。然而，由于投资组合贷款人保留这些贷款，因此它们不受 GSE 要求的约束。因此，贷方“……可以制定自己的指导方针，并经常做出例外并批准传统承保指导方针下会被拒绝的贷款，”高级副总裁詹妮弗·比斯顿（Jennifer Beeston）说。 费率（之前的保证费率），通过电子邮件。

比斯顿建议研究并与多位信贷员会面，了解他们针对您的独特情况的选择。这样做将帮助您对与专家合作充满信心并确保获得最佳交易。

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组合贷款没有标准化，因此贷方之间没有一致的借贷要求。然而，购房公司 Bellonys 首席执行官 Andrea “Bella” Bellony 通过电子邮件表示，以下资格标准是常见的：

您的贷方还可能收取更多费用，以抵消发放可能不符合传统承保资格的贷款的额外风险。您的利率和成交成本可能高于传统抵押贷款。另外，如果您提前还清债务，您可能会受到提前还款罚款。

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“一旦你完成了研究，我建议你获得两名最高信贷官员的预先批准并获得全额承保，”比斯顿说。 “请他们详细了解利率和费用，并真正花时间向您介绍他们所建议的贷款产品的期望以及优缺点。”然后，您可以选择最佳选项。

不要害怕为自己争取一笔好交易。 “尝试协商提前还款费用，以便您可以再融资 [traditional] VA 贷款网络联合创始人兰德尔·耶茨 (Randall Yates) 通过电子邮件建议道：

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4. 确定贷款并进入还款

如果银行批准您的申请，您将获得结案许可。与任何其他抵押贷款一样，您将在成交日签署文件，支付首付款，并完成交易。很快，您将收到第一份抵押账单。

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与任何金融产品一样，投资组合贷款也有优点和缺点。以下是一些主要内容：

• 当您没有资格获得传统抵押贷款时可能获得融资

• 您可以开始建立股权并有望改善您的财务状况

• 在整个贷款期内与同一抵押贷款机构保持稳定的关系

• 可能比其他抵押贷款类型更高的利率和费用

• 通常需要较高的首付

• 您可能需要大量现金储备或资产才能获得资格

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“投资组合贷款就像是为那些不符合常规条件的人量身定制的金融解决方案，”耶茨说。 “我认为这些贷款对于一些经常被传统贷款机构忽视的人来说至关重要，比如新个体户、信用不良的人或需要超出通常贷款限额的人。”

贝洛尼表示，如果您想在破产或离婚后重新站起来，投资组合贷款可能适合您。如果您拥有大量资产而不是可验证的 W-2 收入，则这种抵押贷款类型也适用。

然而，如果您有资格获得传统抵押贷款，您可能会想要避开投资组合贷款。传统和政府住房贷款往往更便宜，因为它们对贷方来说风险较小。

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根据城市研究所的数据，2024 年第三季度，组合贷款占抵押贷款发放的 31% 以上。Beeston 表示，当前和未来的受欢迎程度是由多种因素造成的，包括房价上涨导致巨额贷款（GSE一般不买）以及个体经营专业人士数量的增加。

是的，您可以将现有抵押贷款再融资为投资组合贷款。如果您有机会获得较低的利率，但最近没有符合传统承保准则的税务文件，那么这样做可能是有意义的。在这种情况下，您的贷方可以根据银行对账单或其他证明您有能力偿还债务的文件发放贷款。

并非所有银行都提供投资组合贷款。一般来说，组合抵押贷款机构是规模较小的当地信用合作社或银行。您还可以通过 Axos Bank 等网上银行获得贷款。

本文由 编辑 劳拉·格蕾丝·塔普利。