亚历克斯·阿姆洛维奇 (Alex Armlovich) 是华盛顿智库尼斯卡宁中心 (Niskanen Center) 的高级住房政策分析师,他回忆起十多年前,他还是一名本科生,在放假时坐在布法罗父母家的沙发上阅读埃德·格莱泽 (Ed Glaeser) 的著作。 格莱泽是一位著名的城市经济学家,当时是(现在仍然是)曼哈顿研究所的高级研究员。 不久之后,阿姆洛维奇开始在曼哈顿研究所实习,最终成为一名研究员。
至少可以说,现在是住房世界的一个有趣的时刻,但人们可能会认为这是一个 全国住房危机阿姆洛维奇认为这是一场大都市危机。 为了更好地理解这种区别, 财富 向阿姆洛维奇伸出了手。 简而言之,在他看来,购买便宜的土地并找到一个远离朋友、家人、工作、餐馆、医院等的家总是有可能的。 但这正在发生变化,虽然在某种程度上它可能永远是正确的,但一些中间市场似乎 不再是负担不起的避难所 在远程和混合工作的时代。
以下是关键要素 财富与亚历克斯·阿姆洛维奇的对话。 为了清晰和简洁,部分问答已经过编辑和精简。
财富:您之前曾说过,住房危机具体来说是一场大都市危机,您能告诉我一些关于这一点的信息以及您对这种区别背后的想法吗?
阿姆洛维奇:因此,当你考虑住房、房价和住房负担能力时,一方面,存在着古老的贫困问题:如果你的市场收入很低或没有市场收入,那么你当然总是难以负担合理的住房,即使那个庇护所相当便宜。 另一方面,当你可能已经获得了可观的市场收入,但仍然无法负担好工作附近的住房时,一场危机,客观地说,住房成本和价格很高,而不仅仅是占收入的百分比。
如果你要考虑好天气和好的工作以及寒冷的天气和较低工资的工作,那么在没有好天气和没有好工作的地方有负担得起的和丰富的住房,并且在有一些的地方没有非常负担得起的住房好天气和高薪工作的结合。 这基本上是一条硬性规定,但却是了解问题本质的快速方法。
您可以获得活动房屋,例如工厂建造的房屋,运费约为 70,000 美元,不包括土地成本。 如果你远离工作、其他人、所有的朋友和家人,住在树林里,你可以拥有一栋起价 70,000 美元的房子,那里的土地价格非常非常低,但它们低是因为它们远离一切。
问:为什么这是一个问题?
在一个层面上,有一个基本的,你可以称之为小写“l”的自由主义直觉,即政府不应该命令人们住在哪里。 仅仅因为您出生在湾区,并不意味着您应该被迫迁移到其他地方,或者如果您出生在纽约市的五个行政区,并不意味着您应该被迫迁移到其他地方。 但除此之外,我们基本上已经将最高工资的劳动力市场变成了封闭的城市。 人们开始搬到住房成本低的地方,而不是工资高的地方。 所以基本上,直到1980年,人们都倾向于搬到工资最高的地方,地区之间的工资慢慢均衡,而从1980年开始,人们开始搬到住房成本低的地方,而不是工资高的地方。
20 世纪美国的收入增长速度可能比允许更多人居住在硅谷、纽约等地的情况下慢 30%。所以基本上,我们都变得更穷了,此外,如果你想住在某个地方,奇怪的是我们有规定说,你不可以住在这里; 你不可以在这里建造家园。
问:您能解释一下您对美国住房危机的看法以及我们是如何走到这一步的吗?
这是供应短缺,尤其是在高工资工作和高便利设施附近。 就我们如何走到这一步而言,在 19 世纪,我们确实经历过城市住房危机。 人们在曼哈顿下东区以每人100平方英尺的面积共同居住,极度拥挤,居住条件极其恶劣。 没有电梯,也没有有轨电车。 人们必须住在一切都可以步行到达的地方。 你无法建造,因为你没有有轨电车,也无法建造,因为你没有电梯。 实际上,我们在 20 世纪的过程中最终摆脱了这场危机,以至于到了 20 世纪 70 年代,不仅没有城市住房危机,而且早已被人们遗忘了。 我们通过增加新土地来发展自己的出路,使其可以通过高速公路系统进入,所以我们基本上创建了郊区。
在 20 世纪 60 年代和 70 年代之间,人们对增长的看法发生了变化,他们说,我们建造得太多、太快,所以他们开始禁止各地建造多户住宅。 但我们走得太远了,我们基本上完全停止了建设,但也不是完全停止,存在一些地区差异——所以基本上在沿海地区,我们停止允许大量新住房和蔓延 [single-family housing development] 被物理限制所限制。 在纽约,我们一直建造到你可以在一小时内开车通勤的边缘,同样,在洛杉矶,他们一直建造到山区。 你不能再扩张了,所以,由于我们不允许填充式增长,我们没有建造足够的单元来跟上就业增长,然后现有的房子就会被出价最高的人买走。
阳光地带,空调发明后变得宜居,所以爆发了。 它们允许在外围建造许多单户住宅,并且它们仍然有蔓延的空间(尽管有一些例外)。 这些地区一直在不断扩张,成为安全阀,那里的工资不像波士顿或旧金山那么高,但住房很便宜,你可以建造房子。
问:疫情期间房价飙升(在一些市场仍在上涨)以及抵押贷款利率翻了一倍多,这一切是如何加剧的?
远程工作是一种冲击,突然放松了与传统高工资城市的联系。 最终,无序扩张的机器将会启动——问题是,他们什么时候才能建造得足够快? 否则它就会开始一点点国有化。 十年前,你会说美国有三个房地产市场,现在简单的三向划分变得更加复杂,因为在一些快速增长、低成本的城市,需求增长速度超过了生产能力。大流行。 所以现在,他们几乎介于两者之间。 我们正在研究这些新的阳光地带新兴城镇,它们将不得不开始考虑一些与沿海多户住宅相同的分区问题。 所以,远程工作不仅没有解决问题,而且几乎将其国有化。 我们更多的是在一起,我们都需要共同开辟出路。
问:为什么分区对于这次对话至关重要?
我们经常使用分区作为整个土地使用法规工具包的简写,您通常可以将其称为土地使用法规。 政府详细说明了单位的数量和类型、建筑面积、侧院和后院需要多大。 有关房屋的一切都由分区条例和相关的土地使用法规详细规定。 因此,基本上,政府会规定在市政府控制下的每一块土地上可以建造多少房屋,以及可以具有哪些特征使它们或多或少可以负担得起。 所以所有这些基本上意味着地方对住房供应有完全的控制。 在曼哈顿,您可以建造一座新的高层公寓,而您的公寓的土地是屋顶或下面的地板。 因此,无论价格有多高,无论多加一层楼能赚多少钱,规则都不允许你这么做。
在分区存在之前,范德比尔特家族在第五大道有一个豪宅区,他们都聚在一起说,让我们保证不出售我们的豪宅用于公寓开发——他们拥有的只是君子协议和契约限制。 最终,该地区的几个人一一卖掉了房子,一栋公寓楼拔地而起。 自愿联合是保持这种状态的方法,因此分区提供了一种工具,这样无论价格有多高,居住在那里的需求有多大,都不会再建造更多的住房。 所以你基本上有了这个工具来确保你想要实现的空间收入排序的完整性。
问:住房危机对国家有何影响?
问题在于,高工资城市的好工作岗位附近的供给太少。 随着经济增长但住房供应却没有增长,有限的住房供应引发了一场竞购战,出价最低的竞标者完全退出市场(要么离开该地区,要么无家可归)。 例如,纽约在过去十年中增加了 120 万个就业岗位,但只增加了 40 万套住房。 在大流行期间,我们在新车和二手车价格上看到了类似的模式。 芯片短缺限制了每家汽车制造商可以生产的新车数量,限制了新供应并推高了新车价格。 但是,也许与直觉相反的是,二手车价格上涨得更快,因为那些原本想买新车然后卖掉二手车的人转而保留着自己的汽车。 这就像住房供应有限的中产阶级化一样,但针对的是二手车而不是二手房。
这种供应短缺是地方政府确保收入隔离的努力的副作用——地方政府限制住房供应,旨在保留我们的“不受欢迎的”和低收入家庭,他们缴纳的财产税少于他们在当地服务中的消费。 但随着每个地方政府都这样做,当地的供应限制反过来又导致了地区性住房短缺,甚至是全州范围内的住房短缺。 这就是为什么国家采取行动对地方住房供应控制设置监管变得必要,因为没有一个单独行动的地方政府有适当的激励措施来开放其住房供应。
问:您最后有什么想分享的想法吗?
十年前,我们认为这只会成为七个大城市的问题,而现在这个问题正在蔓延。 像亚特兰大这样的城市,自认为对商业如此友好,对增长如此友好,却突然发现政府不允许建造房屋。 这将是我们所有人都必须面对的清算,因为住房危机自远程工作以来才开始蔓延。 我们认为远程工作可以让我们摆脱这种困境,但如果有什么不同的话,那就是它似乎得到了更广泛的共享。