2020年和2021年的住房需求激增如此之大,以至于 美联储研究人员 据估计,住房供应需要增加 300%,才能满足疫情期间住房需求的激增。 此次上涨主要是由 转向远程工作 室友为了寻求更大的空间而分居,引发了家庭组建热潮。 在疫情期间的住房热潮高峰期,2021 年 7 月 Realtor.com 上仅有 546,151 套房屋可供出售,较 2019 年 7 月市场上的 1,239,298 套房屋大幅下降。
住房需求的繁荣最终因去年的抵押贷款利率冲击而受到抑制,抵押贷款利率的平均值推高了 30 年期固定抵押贷款利率 从 3 手柄到 7 手柄。
由于抵押贷款利率飙升的影响,库存是否激增? 事实并非如此,至少在国内是这样。 尽管 2023 年 7 月待售的活跃挂牌房屋数量(646,698 套)比 2021 年 7 月(546,151 套)高出 18%,但与 2019 年 7 月记录的大流行前水平相比仍显着降低 48%( 1,239,298)。
为什么待售/活跃房源库存没有飙升至大流行前的水平 持续的住房负担能力冲击? 有两个主要原因。
首先,从总体角度来看,美国房主发现自己的财务状况稳健, 抵押贷款债务支付仅占美国可支配收入的 3.9% 2023 年第一季度的增长率。这与 2007 年第四季度房地产泡沫高峰时的 7.2% 形成鲜明对比。金融压力的消除,加上劳动力市场的持续强劲——失业率仅为 3.5%——导致房地产市场“被迫卖家”稀缺,丧失抵押品赎回权的发生率较低。
第二, 这种现象被称为“锁定效应” 导致美国市场上出售的房屋数量大幅减少。 这可以归因于搬迁买家的理性决策,他们发现出售现有房屋在经济上不利,放弃了优惠的2%或3%抵押贷款利率,只购买利率更高的6%或3%的新房产。 7%的利率。 卖家的这种不情愿导致“新挂牌房屋”数量显着下降,从 2021 年 7 月的 520,516 套骤降至 2023 年 7 月的 374,028 套。 那个卖家罢工以及新房源的缺乏,对活跃房源和总体库存量的上升提出了挑战。
在 Realtor.com 追踪的全国 200 个最大的房地产市场中(参见上面的可搜索图表),有 193 个市场 2023 年 7 月的库存水平低于 2019 年 7 月的水平。 在全国 200 个最大的房地产市场中,只有 7 个恢复到了大流行前的水平。 其中包括德克萨斯州基林坦普尔市; 德克萨斯州拉伯克; 华盛顿州肯纳威克-里奇兰; 德克萨斯州韦科; 奥斯汀-朗德罗克-乔治敦,德克萨斯州; 阿拉巴马州亨茨维尔; 和德克萨斯州博蒙特-亚瑟港。
这七个市场在很大程度上都有较高的房屋建筑活动集中度(即进入市场的供应水平较高),同时在去年的抵押贷款利率冲击期间,它们的需求回落幅度也大于平均水平。
奥斯汀可以说是不足为奇的 疫情住房调整的中心——库存急剧增加。 疫情期间的住房热潮在奥斯汀市场尤其猛烈,2020 年 3 月至 2022 年 5 月期间,当地房价飙升了 63%。房价的上涨,加上去年抵押贷款利率的冲击, 只是将奥斯汀的房价推高至远远超出基本面水平,从而刺激房价调整。
这与康涅狄格州哈特福德等东北市场的情况截然不同。 哈特福德的房价在疫情期间确实出现了上涨,但 2020 年 3 月至 2022 年 5 月期间 37% 的涨幅没有奥斯汀那么剧烈。 这或许可以解释为什么抵押贷款利率冲击并未转化为哈特福德的库存大幅上涨——那里的库存/活跃挂牌量仍比大流行前的水平低 79%。
奥斯汀库存大幅增加恰逢房价下跌10.2%, 据房地美追踪,从 2022 年 6 月到 2023 年 6 月的市场内。相反,哈特福德的库存显着减少与当地房价的飙升相一致,房价在 2022 年 6 月到 2023 年 6 月期间上涨了 8%。
简而言之,“所有房地产都是本地的”,库存趋势很重要。