虽然 缺乏待售房屋 对美国房价来说是一个明显的推动力, 住房负担能力恶化——在全国房价飙升超过40%之后,抵押贷款利率从3%飙升至6%以上的结果 流行病住房热潮——对价格来说仍然是一个明显的阻力。 这是根据晨星公司的最新报告得出的。
领先的投资研究公司晨星的研究人员发表了一篇新论文,预测全国房地产市场仍在经历“温和的价格调整”。 晨星预计,到 2024 年全国房价触底时,房价将较峰值下跌 4% 至 6%。 与 全国房价从高峰到低谷下降27% 在2007年至2012年的车祸中看到过。
“今天有几个因素支持价格持续弹性,主要是利率锁定效应、十多年来的保守贷款标准(这降低了止赎风险)以及美国住房供应不足(我们估计缺口约为 250 万套)。 然而,我们认为,在超低借贷成本的帮助下,疫情期间买家的热情将某些市场的房价推至难以维持的水平。”晨星公司的研究人员写道。
为了让晨星公司准确预测, 房价调整 下半年,当市场度过季节性缓慢窗口时,需要重新获得动力。 然而,即使价格下跌势头恢复,该公司也承认许多区域市场可能完全避免下跌。
为了更好地了解哪些地区的房地产市场风险最高(以及风险最低),晨星公司计算了全国最大的房地产市场的“风险评分”。
“我们整理了来自亚特兰大联储、美国人口普查局和 齐洛 创建都市房价风险评分工具。 我们认为,承受能力最差、人口负增长、待售库存和平均待售天数上升等因素的大都市,最有可能面临房价调整的风险。”晨星公司的研究人员写道。
让我们来看看调整风险最高的 15 个房地产市场以及风险水平最低的 15 个市场。
被认为风险最高的 15 个主要市场包括圣地亚哥; 德克萨斯州奥斯汀; 科罗拉多州科罗拉多斯普林斯; 犹他州普罗沃; 纳什维尔; 加利福尼亚州奥克斯纳德; 西雅图; 犹他州奥格登; 丹佛; 俄勒冈州波特兰; 加利福尼亚州圣何塞; 檀香山; 洛杉矶; 旧金山; 和盐湖城。
“我们的风险评分工具表明,盐湖城是房价调整风险最大的都会区。虽然该市人口增长不大,但它已成为最难以负担的市场之一,待售库存增加了近 50%,平均待售天数同比增长超过 300%,”晨星公司的研究人员写道。
从全国范围来看,房价调整——仅限 2023 年 4 月的美国房价 比 2022 年 6 月峰值低 2.4%——已经被驯服了。 但是,那 住房矫正 在许多方面都更加陡峭 西方房地产市场过热,像这样的地方 奥斯汀 博伊西的价格已经下降了 10% 左右。
过去十年的科技繁荣加上严重的住房短缺,导致许多西方市场的房价超出了基本面,例如 房价租金比。 那些紧张的基本面使得 西方房地产市场, 尤其, 容易受到去年抵押贷款利率冲击的影响。
“尽管在历史上难以负担的西方市场(例如旧金山)或在大流行期间移民激增的市场(例如德克萨斯州奥斯汀),房价下跌了高个位数到低两位数的百分比,以及爱达荷州博伊西),相对更实惠的市场的价格比我们预期的更有弹性,”晨星公司的研究人员写道。
展望未来,晨星认为“相对实惠”的东北和中西部市场将继续面临较低的调整风险。
事实上,被认为风险水平最低的 15 个主要市场几乎全部位于该国东半部。 这些“低风险”市场包括康涅狄格州哈特福德; 纽约州锡拉丘兹; 宾夕法尼亚州阿伦敦; 康涅狄格州纽黑文; 宾夕法尼亚州哈里斯堡; 纽约州罗切斯特; 佐治亚州奥古斯塔; 俄亥俄州托莱多; 阿肯色州小石城; 堪萨斯州威奇托; 路易斯安那州巴吞鲁日; 俄亥俄州阿克伦; 俄亥俄州克利夫兰; 宾夕法尼亚州斯克兰顿; 和弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩。
晨星公司写道:“我们认为康涅狄格州哈特福德面临价格调整的风险最小。该市人口正在温和增长,家庭收入中位数可以负担中等价格的房屋,库存仍在下降,平均待售天数保持稳定。”研究人员。