(彭博社)——由于借贷成本上升和估值下降导致股东价值蒸发 1,480 亿美元,欧洲房东正准备迎接新一波的痛苦。
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到 2026 年,房地产公司有大约 1650 亿美元的债券到期,而银行正在减少对该行业的敞口,信贷成本处于金融危机以来的最高水平。 这使得一些公司面临被降级为垃圾级的风险,从而使它们的借贷成本更高。
美国银行的一项调查显示,不利因素包括从伦敦金融城到柏林的写字楼价值暴跌,使房地产连续第三个月成为基金经理最不受欢迎的行业。 由于负债累累,许多房东将不得不求助于资产出售、削减股息和配股,以试图调整公司规模以应对更加动荡的未来。
Chatham Financial 欧洲、中东和非洲地区负责人 Jackie Bowie 表示:“到期墙可能是交易发生的催化剂,因为如果借款人无法再融资,他们将不得不退出。” “我怀疑你会在市场上以低价出售更多资产。”
债务磨盘
暴跌的典型代表是瑞典房地产公司 Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB,该公司已从历史高位暴跌 90% 以上。
其 80 亿美元的债务,用于建立 2,000 多处房产的投资组合,在廉价资金时代结束后变成了磨石。 该公司缩减规模的努力引起了布鲁克菲尔德资产管理公司等公司的兴趣,导致周五股价上涨。
地主已经被降级为垃圾级,导致其放弃计划中的供股,市场正在定价其他人将效仿的前景。 根据彭博社运行的量化模型,欧元高级债券指数中的大多数房地产债券是由现在信用质量更典型的垃圾级公司发行的。
除非他们能够缩减债务或借贷利率再次下降,否则这些所谓的堕落天使候选人在最终进行再融资时可能不得不为他们的信贷支付更高的利率。
“强烈的激励”
“这些发行人中的许多人将有很强的动力回到投资级。 我们已经看到他们试图在沙子上捍卫这条线,因为他们的商业模式并不是天生的高收益模式,”法国巴黎银行全球信贷策略和部门分析师 Viktor Hjort 表示。
然而,维持评级对一些人来说可能无法承受,尤其是因为房东的混合债券在二级市场上大跌。
一些基金经理正在失去耐心,将票据卖回给发行票据的房地产公司,包括 Aroundtown SA 和瑞典的 Heimstaden Bostad AB。 负债管理对房东的吸引力显而易见:自 2022 年初以来,高等级欧元计价票据的价格已下跌近五分之一。
Heimstaden AB 首席投资官克里斯蒂安·弗拉德兰 (Christian Fladeland) 表示:“名义利率的大幅和突然变动会带来不确定性,因此保持财务纪律以渡过这些时期非常重要。” “我们认为这反映在我们强劲的资产负债表、对冲政策和平衡的债务到期状况中。” Aroundtown 和 SBB 没有回复置评请求。
其他公司将转向供股或昂贵的替代债务形式以减轻负担,随着时间的推移侵蚀收益。
这是自金融危机以来未见的股市左角闪烁的危险信号。 远期市净率表明这些股票的交易价格为 2008 年以来的最低水平。该指标衡量的是公司股票价值与其资产价值的比值。
自 2021 年 8 月以来从高峰到低谷的抛售接近 50%,即 1480 亿美元,使 Stoxx 600 房地产指数相对于基准欧洲股票指数创下历史新低。
二十多年来,更广泛的动荡使英国置地公司失去了在富时 100 指数中的地位,而伦敦金丝雀码头金融区的所有者被降级为更深的垃圾级。 British Land 发言人拒绝置评。 金丝雀码头集团没有回应置评电话。
英国土地指数在两年后失去富时 100 指数 (1)
这也让房地产市场几乎冻结,买家要求更高的收益率以弥补利率上升和租户离开的风险。 据经纪人 Savills Plc 称,巴黎、柏林和阿姆斯特丹的优质写字楼价格在 12 个月内下跌了 30% 以上。
Chatham Financial 的 Bowie 表示:“市场情绪仍然很糟糕,这正是市场定价所反映的。”
这是全球趋势的一部分,已经看到以低价交易的房地产债券和贷款的数量超过 1900 亿美元。 这与最近几个月收缩的其他行业形成鲜明对比。
进一步下降
可能会有更糟糕的事情发生。 花旗集团分析师 Aaron Guy 在本月早些时候的一份报告中写道,由于债务市场的颠覆程度,欧洲的商业房地产价值可能会下跌多达 40%。
此外,他写道,房东在为资产再融资时可能必须提供约 50% 的额外股本,以满足银行和私人信贷基金借贷的指标。 这是基于 6% 的再融资利率。
我们“在估值仍需要向下调整的假设下进行操作。 这意味着还会有更多的痛苦,”DWS Investment GmbH 信贷投资组合经理 Max Berger 表示。 “其中一些商业模式不再可行。 债券市场非常清楚这一点。”
不确定性让基金经理保持谨慎。
“我们置身于该行业之外,”管理着约 400 亿欧元的 MAPFRE 资产管理公司的基金经理 Lucas Maruri 表示。 “我们估计,未来几个月仍有风险阻碍房地产公司、房地产投资信托基金和欧洲开发商的股票表现良好。”
——在 Macarena Muñoz 的协助下。
(更新副标题“进一步下跌”上段中的房地产困境规模)
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