当居住在亚特兰大的软件架构师艾伦·哈珀 (Ellen Harper) 于 2021 年开始寻找房子时,房价已经很高。但她无法预料到第二年的利率会迅速飙升,而且即使支付了大笔首付,房价仍然会上涨。新的数学让她感到不安。
然而,今年早些时候,她偶然发现了一个感觉像是通向不那么遥远的过去的门户:数千套低利率抵押贷款房屋的清单,这些房屋可以从现有房主转让给新购房者,称为可承担抵押贷款。
50 多岁的哈珀女士设法在两周前以每月 1,400 美元的付款购买了其中一栋位于佐治亚州费尔本的四居室砖砌殖民地住宅。 很大程度上要归功于 2.49% 的抵押贷款利率,她能够轻松负担得起这一数额的退休金。 这还不到一半 当前利率 30 年期固定贷款利率为 7.09%,这是最受欢迎的抵押贷款类型。
“我不想获得不良抵押贷款,并陷入困境,我所能做的就是支付抵押贷款,”哈珀女士说。 她通过 漫游,一家于 9 月上线的初创公司,列出了可承担低利率贷款的房屋,并在整个过程中为买家提供帮助。 “还有其他的房子——它们都很好,什么都有,”她补充道,“但我选择了我能找到的最低价格。”
假设抵押贷款不是某种类型的 手法; 只要新业主符合资格,这就是某些政府支持的抵押贷款的固有福利。 这个过程并不适合所有潜在买家,因为他们在领取钥匙之前可能需要克服几个障碍,通常包括高额首付。 对于卖家来说,可以在大理石台面旁边做广告,以吸引更多潜在买家。
寻找可承担的抵押贷款
最后一次流行是在 20 世纪 80 年代 抵押贷款利率突破18%,许多房地产专业人士并不知道可承担抵押贷款甚至是可能的。 但随着抵押贷款利率持续上升,消息正在传开。 Realtor.com 是一个房屋列表网站,最近开始标记可假定的房产并使其可搜索。 越来越多的公司——从小型自举企业到像 Roam 这样的初创企业——正在抓住这个机会,编制符合条件的房产清单或地图,并向房主收取费用,以帮助他们应对可能令人紧张的假设过程。
据数据公司 Black Knight 称,估计有 1,220 万笔贷款(占活跃抵押贷款的 23%)是可以承担的,但大多数传统抵押贷款(占现有贷款的大部分)却不是。 这是联邦住房管理局支持的抵押贷款的一项内置功能,在首次购房者以及退伍军人事务部的抵押贷款中广泛使用。
完成的假设数量仅占所有房屋销售的一小部分,但它正在增长。 2023 年完成了 6,000 多个假设,比 2022 年增长了 139%。今年,已经完成了 3,896 个假设。
许多拥有低利率贷款的房主可能还没有准备好放弃这些贷款:据 Black Knight 称,近三分之二的利率低于 4% 的可承担抵押贷款是在过去三年半内申请的。
在尝试抵押贷款时,需要有几位明星保持一致。 由于许多房屋的价格迅速升值,并且假定的贷款已部分偿还,因此购买价格与剩余抵押贷款之间可能存在巨大差距。 这意味着潜在的购房者可能需要大量资金 首付,或者至少能够有资格获得第二抵押贷款,其利率将高得多。
另一个障碍是找到愿意接受此类报价的卖家,并希望持有贷款的抵押贷款服务商(其支付的费用比典型的新抵押贷款要少得多)能够及时处理这一假设。
一些 新的 公司 正在努力推动这一进程顺利进行,其中包括最近获得风险投资公司 Founders Fund 领投的 300 万美元投资的 Roam 以及 DoorDash 首席执行官托尼·徐 (Tony Xu) 等。
Roam 运营的网站与 Zillow 类似,但目前在 7 个州 18 个城市的所有房源的可承担抵押贷款率均低于 6%,且足够大,足以覆盖至少一半的购买价格。
该公司与了解其业务所在市场的可承担贷款的房地产经纪人合作。 其交易协调员将致电抵押贷款服务商(管理贷款的公司),直到交易完成。 Roam 的帮助并不便宜:它收取房屋销售价格的 1%,例如,价值 45 万美元的房屋需要 4,500 美元。 买家只有在交易完成时才付款。
在哈珀女士的案例中,她的经纪人五次不同地提交了报价,因为卖方和他的挂牌经纪人非常怀疑。 就在那时,她的房地产经纪人、亚特兰大查普曼霍尔房地产经纪人公司的凯文·霍斯纳 (Kevin Hosner) 发挥了创意。 他们承诺,如果 60 天内没有成交,将额外向卖家支付 2000 美元。 Roam 将此作为新担保的灵感来源:如果该假设在 45 天内没有得到处理,公司将按比例支付房主的抵押贷款,直到处理为止。 哈珀女士最终支付了 357,000 美元,首付约为 170,000 美元。
“从技术上讲,这是可以假设的,并不一定意味着卖方愿意这样做,”霍斯纳先生说。 “这不像现金要约那么快,现金要约将在两周内结束。”
霍斯纳先生以前是一名教堂牧师,已经完成了数十项可假定的交易,并且拥有传教士般的热情,热衷于传播这些交易的可用性。 但并不是所有的经纪人都愿意被额外的麻烦所困扰,而且许多买家在抵押贷款服务机构或贷方处理这些假设时遇到了问题。 抵押贷款经纪人表示,可承担的抵押贷款可能需要 45 至 90 天或更长时间才能结清,而在美国许多地方,用新抵押贷款购买房屋通常需要一个月到 45 天左右的时间。
“服务人员非常不愿意这样做,”说 特德·托泽,城市研究所住房金融政策中心的非常驻研究员。 “他们所做的每一项实际上都在亏损,因为他们收取的费用无法涵盖大量成本。”
联邦住房管理局 (FHA) 和退伍军人管理局 (VA) 对抵押贷款服务机构可以收取的假设费用设定了上限。
运行数字
对于买家来说,寻求低利率抵押贷款似乎是理所当然的事情。 但还有很多事情需要考虑,包括获得第二抵押贷款的资格,这可能会扰乱成交流程或完全终止交易。
Roam 首席执行官劳纳克·辛格 (Raunaq Singh) 表示,获得第二笔贷款的不确定性是一个常见的绊脚石——一些持有可假定贷款的抵押贷款服务商会提供额外的信贷,但并非总是如此。 为了解决这个问题,Roam 最近开始与全国贷款机构 Spring EQ 合作,后者将为信用评分至少为 640 且首付至少为 15% 的 Roam 客户提供第二笔贷款。 “现在他们可以放心购买任何房屋,”辛格先生补充道。
想象一下一套价值 40 万美元的房屋,其可承担的抵押贷款为 28 万美元。 购房者需要拿出 120,000 美元来弥补缺口,可以是现金或贷款。 买家支付 20% 的首付,即 80,000 美元,仍需要另外 40,000 美元,加上成交费用。
计算结果如下:购房者每月的总付款额为 1,761 美元,而利率为 7.5% 的新抵押贷款每月付款额为 2,237 美元。 根据 Roam 的计算,其中包括假定的抵押贷款付款 1,230 美元(利率 3%)和第二笔贷款 336 美元(利率 9.5%)。
每月付款中还包括另一项持续费用:对于 FHA 贷款,购房者还需要支付 194 美元的抵押贷款保险费,这是 FHA 计划费用,用于弥补借款人违约时贷方的损失。
抵押贷款保险通常涵盖与低首付相关的风险。 但在这里,即使借款人投入了大量资金,仍然需要在贷款期限内支付费用——最有可能是每年贷款金额的 0.80%,这笔费用将按月支付——尽管也有例外。
接受 VA 贷款的人必须向该机构一次性支付贷款余额 0.50% 的费用,但没有任何持续的保险费用。 然而,还有其他限制。 如果不是退伍军人的买家承担抵押贷款,则卖家可能会失去另一笔退伍军人管理局贷款的全部或部分权利,直到旧贷款还清为止。
尽管如此,对于许多潜在买家来说,这是值得的。
Ryan Carrillo 是众多想要搬家但又不想放弃 2.75% 抵押贷款的房主之一。
当他得知联邦住房管理局 (FHA) 承保的抵押贷款可以承担时,他认为他可以尝试寻找另一笔抵押贷款。 但他很快就在寻找可能的清单时感到沮丧。
“我心想,‘我们现在所处的世界是,基础抵押贷款比不动产更有价值——当然必须有办法利用这一点,’”他说。
这引发了他的一个想法,并在短信中分享给一位企业家朋友路易斯·奥尔蒂斯(Louis Ortiz)。 8月,两人亮相 假设.io,一家小型本土企业。 它现在包括一个包含 26,000 个活跃列表的网站,收费 1,850 美元,以帮助有抱负的借款人完成卡里洛先生即将为自己的家庭启动的流程。 他和他的妻子在一月份生下了他们的第一个孩子,他们正从菲尼克斯搬到德克萨斯州,以便离亲戚更近。
他不打算将抵押贷款转嫁给买家——他担心考虑到他即将搬迁,这将需要很长时间才能完成。
他所承担的抵押贷款利率为 4.87,这意味着,如果他按照报价的 7.12% 申请新贷款,每月可节省 400 多美元。
“假设是过去低利率的时间机器,”他补充道。 “当我计算这些数字时,”他补充道,“这是理所当然的。”