大基金背后的数字
在华尔街,一个谜团已经流传了几个月:黑石旗舰房地产基金的估值有多准确?
引发猜测的原因是该基金,即价值 590 亿美元的 Blackstone Real Estate Income Trust(黑石房地产收入信托基金)——通常被称为 广阔 – 成功地保持了远远超过几乎所有其他房地产基金的资产“评估”价值。 面对高利率和低迷的房地产市场,许多竞争对手的价值都出现了下跌,有些甚至大幅下跌。
BREIT 的业绩优于竞争对手,自 2017 年推出以来年回报率高达 10.5%。
关于该基金令人印象深刻的业绩的争论变得更加重要,而且批评的声音越来越大,因为 如何 DealBook 的 Andrew Ross Sorkin 和 Michael de la Merced 报告称,Blackstone 确定其资产的评估价值。 许多大公司依靠第三方评估师来确定基金资产的价值,部分原因是为了让投资者相信评估价值是准确的,不会受到公司的不当影响。 (这些评估有助于确定公司的管理费:评估值越高,费用就越高。)
黑石似乎采取了不同的做法。 虽然它使用第三方评估师和外部审计师,但该公司对其自身资产的评估价值拥有最终决定权。
黑石对其做法持开放态度。 来自一个 最近的招股说明书:
“这些假设由顾问确定,并由我们的独立估值顾问审查。”
尽管黑石披露了其如何确定最终估值,但华尔街的一些人士质疑公司在评估自己的资产时应该有多大的自由度。
黑石集团表示,其资产经过严格评估。 “我们的流程要求我们使用由第三方保证的每月房产估值; 在 BREIT 的历史上,我们从未推翻过这些规定。”该公司在一份声明中告诉 DealBook。
它补充说,“我们坚持严格的估值流程,该流程与我们用于开放式机构工具的流程几乎相同,并且自 2022 年以来以高于资产净值的价格出售的 200 亿美元资产得到了验证。”
黑石声称其评估方法比竞争对手更为保守。 它还认为,其评估流程比第三方评估师更好,因为作为美国最大的房地产所有者之一,黑石拥有更好的数据,并且可以更快地对资产进行上调或下调。 (第三方评估师经常使用延迟数据。)
黑石还表示,其房地产资产组合的质量高于竞争对手,其中包括数据中心和学生宿舍等高增长行业。
为了强调这一点,黑石指出,它已以更高的价格出售资产,包括拉斯维加斯两家赌场的股份、自助仓储以及最近的资产。 学生宿舍 – 全部 以盈利的方式。
资产管理公司 Chilton Capital Management 的 REIT 策略董事总经理马修·沃纳 (Matthew Werner) 表示,该基金还没有有意义地出售其投资组合中最大部分的资产,即公寓楼和工业设施。 (Blackstone 表示 BREIT 在这些领域的资产表现良好。)
华尔街对黑石集团的做法存在分歧。 金融咨询公司 SLCG Economic Consulting 总裁克雷格·麦肯 (Craig McCann) 曾撰写多篇批评该基金的博客文章,他直截了当地表示:“我们认为有问题。”
其他人则更为乐观。 跟踪 REITs 的投资银行 Robert A. Stanger 的首席执行官 Kevin Gannon 告诉 DealBook,虽然他的公司经常观察到 BREIT 的估值高于同行,但其计算结果似乎符合更广泛的行业趋势。
“我们不会对资产净值提出任何挑剔,”甘农说。 “我会不会过度担心? 不。”
但 BREIT 可能会在明年接受考验。 该基金已经度过了巨大的打击:从 2022 年底开始,忧心忡忡的投资者开始 要求退款。 由于 BREIT 的结构,黑石集团能够逐步返还现金,这是一种避免大量资金外流迫使该基金以降价出售资产的方式。
该公司领导人承认投资者对商业房地产行业感到担忧。 甘农表示,事实上,其他房地产投资信托基金也出现了赎回。
Blackstone 表示,BREIT 是其未来的重要组成部分。 该房地产基金不仅增加了该公司的资产(目前总资产已超过 1 万亿美元),而且仅去年一年就贡献了 8.399 亿美元的净管理费和咨询费。 该基金的成功是 Blackstone 股价不断上涨的一个因素:Blackstone 的股价在过去五年中上涨了两倍,周一收于 121.22 美元。
分析师和投资者都在饶有兴趣地关注,因为 Blackstone 正在推出一款设计类似的新基金,投资于私募股权资产。 如果成功,它可能为更多基金遵循 BREIT 模式铺平道路。
这是正在发生的事情
以色列军方向拉法派遣坦克。 以色列也控制了 该城市与埃及边境的加沙一侧,但这并不是政府威胁的期待已久的全面入侵。 军事行动发生在哈马斯之后 同意停火计划 由埃及和卡塔尔提出,但以色列表示不支持。
美国联邦航空管理局 (FAA) 对波音 787 梦想飞机检查展开新调查。 这 调查开始 在这家飞机制造商表示可能跳过了对飞机机翼进行必要的检查之后。 对于波音公司来说,这是最新的坏消息,该公司已经对其 737 Max 8 飞机进行了审查。 另外,波音 推迟了首次发射 其 Starliner 宇宙飞船的照片,该飞船原本应搭载两名宇航员往返国际空间站。
保守派法官表示,他们会将哥伦比亚大学实习生列入黑名单。 A 13名评委组成的小组 称这所大学是“偏执的孵化器”,并列举了数周来震撼学校的亲巴勒斯坦抗议活动。 哥伦比亚 取消了主要的启动仪式,以安全问题为由,而 警察与抗议者发生冲突 在麻省理工学院和加州的几所学校。
Disney+提前实现盈利。 迪士尼的流媒体服务报告称 利润 4700 万美元 在公司高管预测该平台只会在秋季停止亏损之后,第一季度的业绩就出现了下滑。 这使得这家娱乐巨头的每股整体收益超出了分析师 10% 的预期。
马斯克和米尔肯的媒体交易
在洛杉矶举行的米尔肯研究所全球会议的第一天,众多名人、政治家和金融家齐聚一堂。
热门话题:埃隆·马斯克与迈克尔·米尔肯的对话。 DealBook 的 Lauren Hirsch 在活动中报道说,重要的话题是:随着交易枯竭,私募股权公司如何将资本返还给投资者,以及出售派拉蒙公司。
每个人都想听到马斯克的声音。 在一次出人意料的快速中国之行几天后,特斯拉首席执行官谈论了一系列话题,包括人工智能、太空、监管和 是什么让他彻夜难眠 (他说,“文明风险”如出生率下降)。
数十名与会者排队观看小组讨论,迫使其他人只能选择一个溢满的房间,而这个房间也已经满了。
私募股权领域的每个人都在谈论“DPI” 该讨论是“实收资本分配”的缩写,跟踪基金对投资者的回报,讨论反映了行业高管在筹集了创纪录金额的资金后如何试图将资金返还给投资者。 其中的选择包括:出售部分股权或根据其基金的资产净值申请贷款。
但并不是每个人都热衷于这些想法。 威斯康星州投资委员会负责监管私募股权投资的安妮-玛丽·芬克在一个小组中表示,如果部分业务被出售,没有系统可以评估流动性。 “让我担心的是,我们还没有真正开发出这样的机制:如果你卖掉我 70% 的业务,现在你就拥有 30% 的所有权,”她说。 “我如何获得这 30 笔资金的流动性?”
关于派拉蒙发生的事情有很多传言。 这家媒体公司的工作室距离会议地点仅 20 分钟车程,该公司正在考虑收购要约,其中一项来自大卫·埃里森 (David Ellison) 的 Skydance,另一项来自索尼和私募股权巨头阿波罗全球管理公司 (Apollo Global Management)。
一位媒体交易撮合者(目前)似乎暂时袖手旁观:华纳兄弟探索公司的首席执行官戴维·扎斯拉夫 (David Zaslav),他在一次小组讨论中表示,他应该 不感兴趣 在加入投标时。 扎斯拉夫与派拉蒙控股股东莎莉·雷石东关系密切, 表示有兴趣 12 月进行合并。 但周一他只表示,无论战斗如何结束,“我希望他们能成功。”
金钱与大都会艺术博物馆慈善晚会
安娜·温图尔的 大都会艺术博物馆慈善晚宴 再次汇聚了商业、时尚、电影、体育、娱乐和科技领域的知名人士,公司和名人展示了其品牌的力量。
该活动是非官方的年度派对,旨在为博物馆的时尚部门筹集资金。 周一的晚会部分由 TikTok 赞助,这家陷入困境的公司首席执行官 Shou Chew 担任了派对主席的主角——在拜登总统签署一项威胁禁止短视频的法律后,该公司的负面新闻头条得到了缓解。应用程序。
TikTok 为这个角色支付的金额并未透露,但 DealBook 通过数字了解了这场盛会及其历史,以了解其背后的资金情况。
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350,000 美元: 公司抢占席位的起始成本。 但付钱可能不足以保证有座位:出版商康泰纳仕集团的全球编辑总监温图尔批准所有客人。
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75,000 美元: 今年的个人门票价格将从 2023 年的 5 万美元上涨。
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330万美元: 向康泰纳仕工会成员承诺的总工资增长 威胁要扰乱 周一达成协议之前的聚会。
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2200万美元: 数量 在 Met Gala 上提出 去年。 今年票价的飙升意味着预计入场人数将会增加。
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韦夫一家自动驾驶汽车人工智能软件制造商筹集了 10 亿美元新资金,由软银、微软和英伟达领投。 (纽约时报)
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西班牙萨瓦德尔银行董事会 拒绝 130 亿美元的收购要约 由更大的竞争对手 BBVA 收购。 (彭博社)
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