(彭博社)——自 Covid-19 大流行爆发以来,美国商业房地产市场一直处于动荡之中。 但纽约社区银行提醒人们,一些贷方才刚刚开始看到这种痛苦。
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该银行削减股息和储备金的决定导致其股价下跌38%,创历史新高,并将KBW地区银行指数拖至自去年3月硅谷银行倒闭以来最糟糕的一天。 日本银行青空银行(Aozora Bank Ltd.)警告称,与美国商业房地产投资相关的损失加剧了房地产市场的不安,导致亚洲交易中的股价暴跌。
这种担忧反映出商业地产价值的持续下滑,以及难以预测哪些特定贷款可能会解除。 这一阶段的背景是大流行引发的远程工作转移和利率的迅速上升,这使得紧张的借款人的再融资成本更高。 亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht) 本周警告称,写字楼市场的损失将超过 1 万亿美元。
对于贷方来说,这意味着可能会出现更多违约,因为一些房东难以偿还贷款或干脆离开建筑物。
“这是市场必须考虑的一个大问题,”专门从事不良资产重新谈判的纽约 Keen-Summit Capital Partners LLC 负责人哈罗德·博德温 (Harold Bordwin) 表示。 “银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实,即那里有大量的房地产在到期时不会得到回报。”
穆迪投资者服务公司表示,在周三的事态发展之后,它正在考虑是否将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。
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Trepp 表示,到 2025 年底,银行将面临约 5600 亿美元的商业房地产到期债务,占同期到期房地产债务总额的一半以上。 区域性银行尤其容易受到该行业的影响,并且比规模较大的同行受到的伤害更大,因为它们缺乏可以隔离的大型信用卡组合或投资银行业务。
摩根大通公司 4 月份发布的一份报告显示,商业房地产贷款占小型银行资产的 28.7%,而大型银行仅占 6.5%。 这种风险引发了监管机构的额外审查,监管机构在去年的地区银行业动荡之后已经处于高度戒备状态。
尽管自疫情爆发以来的近四年里,房地产问题(尤其是写字楼问题)已经显而易见,但房地产市场在某些方面却陷入了困境:由于买家和卖家对建筑物价值的不确定性,交易量大幅下降。 现在,解决迫在眉睫的债务到期问题的需要以及美联储降息的前景预计将引发更多交易,从而让人们清楚地了解价值已经下跌了多少。
这些下降可能会很明显。 洛杉矶第三高办公楼怡安中心 (Aon Center) 最近以 1.478 亿美元的价格售出,比 2014 年的购买价格低了约 45%。
“银行——社区银行、区域银行——将产品推向市场的速度非常缓慢,因为他们没有必要这样做,他们将这些产品持有至到期日,”博德温说。 “他们正在玩弄这些资产的真正价值。”
多户家庭贷款
不良房地产贷款何时何地发生的不可预测性加剧了小型贷款机构的紧张情绪,仅少数违约就有可能造成严重破坏。 纽约社区银行表示,其冲销增加与一栋合作公寓楼和一栋办公楼有关。
虽然写字楼是房地产投资者特别关注的领域,但该公司最大的房地产风险来自多户住宅,该银行持有约 370 亿美元的公寓贷款。 这些贷款中有近一半是由受租金管制的建筑物支持的,这使得它们很容易受到纽约州 2019 年通过的严格限制房东提高租金能力的法规的影响。
去年年底,联邦存款保险公司在出售约150亿美元由租金管制建筑支持的贷款时享受了39%的折扣。 Trepp 的分析显示,截至 12 月,纽约市拥有证券化贷款的租金稳定建筑中约有 4.9% 存在拖欠,这一比例是其他公寓楼的三倍,这也表明了这些建筑面临的挑战。建造的。
“保守派贷款人”
去年收购了 Signature Bank 部分业务的纽约社区银行 (New York Community Bancorp) 周三表示,其 8.3% 的公寓贷款被认为受到批评,这意味着它们的违约风险较高。
Maverick Real Estate Partners 负责人 David Aviram 表示:“与 Signature Bank 相比,NYCB 是一家保守得多的银行。” “然而,与同行相比,由租金稳定的多户房产担保的贷款在 NYCB CRE 账簿中所占的比例更大,因此 2019 年租金法的变化可能会产生更重大的影响。”
银行减少商业房地产风险的压力越来越大。 尽管由于过去一年的不确定性,一些银行推迟了大规模贷款销售,但随着市场解冻,预计他们现在将出售更多债务。
加拿大帝国商业银行最近开始向陷入困境的美国写字楼物业推销贷款。 虽然美国写字楼贷款仅占其总资产组合的 1%,但 CIBC 的盈利却因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。
Aviram 表示:“与 2024 年和 2025 年发生的违约情况相比,迄今为止银行被报告拖欠的贷款比例只是九牛一毛。” “银行仍然面临这些重大风险,明年利率的潜在下降并不能解决银行问题。”
——在莎莉·贝克韦尔的帮助下。
(更新第二段青空银行房地产警告)
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