旧金山市中心的办公楼因一些人的影响而安静下来 最高空置率 和 最慢返回办公室趋势 在国内。 但是,当在该地区漫步时,让人感觉仍然无人居住的是所有这些空办公室楼下的一个不同但相关的现象:空置的底层。
窗帘拉得很紧的窗户,透过布满灰尘的玻璃可以看到幽灵般的熟食店柜台,还有那家已经不复存在的威瑞森商店挥之不去的标牌。 这是忧郁的手写便条——“该地点已关闭”——以及经纪公司的招牌试图表现出乐观的态度。 几乎在每个角落,他们都在寻找有人租用 822 平方英尺的前咖啡店,或 5,446 平方英尺的空面包店,或 12,632 平方英尺的曾经是沃尔格林的地方。
就像很多 其上方的办公空间旧金山的商业区和其他市中心长期以来一直被通勤消费者视为理所当然,底层可能需要重新设计。 事实上,如果不解决这个问题,就很难解决楼上的问题。 因为当市中心最显眼的空间已经变暗、用木板封起来、用纸覆盖时,谁愿意返回市中心呢?
“没有什么比屠夫纸更糟糕的了,”布法罗大学城市设计学者康拉德·基克特 (Conrad Kickert) 说道。 店面 和 街头生活。 “仅比这高出一步的是这些悲伤的贴纸,上面有快乐的微笑的人。”
基克特先生说,这些场景对我们产生了如此大的影响,因为我们与建筑和建筑物的绝大多数互动都发生在底层。 我们在这里形成一种感觉,认为街道是安全的、充满活力的,或者感觉有些不对劲。 这里是这座城市呈现出混乱多样性的地方:鸡尾酒吧旁边是干洗店旁边,旁边是拉面店,金融家旁边是游客旁边,零售店员旁边。
理想情况下,一楼是我们可以被看到的地方,并且可以看到很多东西。
“人们喜欢什么? 他们喜欢观察其他人,”旧金山建筑师戴维·贝克 (David Baker) 说道。 流行的信条 在建筑师和规划师之间。 “坐在那儿吃墨西哥卷饼的人甚至比一件好的艺术品还要有趣。”
一个相关的不言而喻的道理是:走在街上,你永远不会看到 18 楼空荡荡的小隔间。 但你不能错过已经关门的墨西哥卷饼店。
填补如此多的底层空置空间可能需要城市重新思考是什么让人们来到市中心。 它可能会迫使官员改变他们对建筑物的监管方式,并迫使业主改变他们从中获利的方式。
“底层餐厅、底层咖啡店或酒吧不应该被视为高层办公楼的赚钱工具,而应该被视为为社区带来的好处,可以为任何来到市中心的人提供服务,”San 的负责人罗比·西尔弗 (Robbie Silver) 说。弗朗西斯科的 市中心社区福利区。 “这种心态还没有真正发生。”
相反,业主可能会通过注销空置零售空间获得税收优惠。 他们可能对降低租金来填补这些空间持谨慎态度,因为担心向投资者承认建筑物的盈利能力已经下降。
不过,西尔弗表示,职位空缺就像病毒一样。 每一项都让周边企业的生存变得更加困难。 然后空荡荡的街道破坏了公共安全感,进一步驱赶行人和零售商。
今年早些时候,西尔弗的工作人员在他所在的地区(主要覆盖旧金山传统金融区)的 43 街区内挨家挨户统计了大约 15 万平方英尺的空置零售空间。 这只是该地区总面积 3200 万平方英尺的房地产的一小部分。 但这大约占底层商业空间的三分之一。
在旧金山和全国范围内,随着电子商务的兴起,传统零售业甚至在大流行之前就陷入困境。 许多城市还过度建设了底层商业空间。
“你不可能在每个城市的每个角落都拥有健康的零售业,”位于旧金山的 CBRE 零售租户和投资者租赁业务负责人劳拉·巴尔 (Laura Barr) 表示。
城市对零售业的热情源于一种完全合理的想法,即混合用途建筑——下面是商业楼,上面是办公室或住房——有很多好处。 它们使人们能够在他们需要购买的东西之上生活和工作。 当商店不在家庭或工作场所附近时,它们可以减少所有必要的驾驶。 它们可以使街道比空白的外墙或停车场更加热闹。
“我是那些在全国各地跑来跑去喊着‘混合用途!’的人之一,”伊拉娜·普鲁斯 (Ilana Preuss) 说道。 咨询公司 帮助城市振兴市中心。 “问题是我们到处都说‘混合使用’。 我们像花生酱一样传播它。”
这(和购物中心)帮助美国 人均零售额超过任何其他国家。 普鲁斯女士说,回想起来,倡导者和规划者没有充分考虑他们希望人们实际聚集的地方。 虽然他们考虑了垂直混合用途(餐厅顶部的办公室),但他们并没有考虑水平混合——一家与街道并排的餐厅、办公空间、公寓,甚至是适度的制造业。
为了填补现在空置的市中心店面,城市将不得不考虑其他此类用途。 也许更少的咖啡店,更多的健康诊所、日托中心、大学教室、生活/工作空间和制造车间。 普鲁斯女士今天建议用小规模制造来填补空置空间,这种制造的好处是比零售支付更多费用,并且更少依赖人流量。 她指的不是喧闹的工厂,而是生产有形物品的人们,比如装瓶辣酱或烘焙咖啡豆。
或者也许空荡荡的店面完全变成了别的东西。
“如果有更多的公共浴室怎么办?” 居住在纽约的艺术家 Kim Sandara 说道。 或者免费文化节目或城市服务的空间,或者艺术家工作室空间。
桑德拉女士的一些艺术品在华盛顿市中心展出,隐藏了空置的店面。 那里的商业改善区在疫情初期就要求艺术家提交作品 可以在空窗口上复制。 Sandara 女士的作品之一“切尔西的画,”用抽象、充满活力的蓝色和橙色覆盖了一家空荡荡的面馆。
“我第一次亲眼看到它时,我感到如此巨大的喜悦,”桑德拉女士说(一幅令人愉悦的画作可能是空荡荡的店面类型的最高形式,远远高于屠夫纸和人造咖啡店)贴纸)。 但当然,这种景象是苦乐参半的。 “这感觉很像自疫情爆发以来的感受,”桑德拉女士说。 “我们正在努力寻找有希望的解决方案,但事物的结构仍然需要改进。”
为了使其中一些替代想法可行,城市必须允许目前需要零售的其他用途。 他们可能必须向业主提供激励,他们通常更喜欢底层有一个 10,000 平方英尺的租户,而不是划分同一空间的五个小企业。 正如西尔弗先生所建议的那样,建筑业主可能必须改变他们对经济的看法。
奥利弗·卡尔,长期 华盛顿开发商,说他不再指望在一楼盈利。 他现在主要将其视为为楼上楼层增加价值。 换句话说,如果一家餐厅有助于填补上面的办公室,甚至提高那里的租金,那么即使亏损,它也值得保留。
“不要误会我的意思——如果我们能够在零售业产生租金和利润,我们就想这么做,”卡尔先生说。 “我只是说我们通常不会想到这一点。”
朱迪·麦克莱恩说,重新设计底层还需要开发商将其视为不仅仅是事后的想法,或者不仅仅是大厅、电梯、机械室和结构梁进入后可以放入剩余空间的东西。
“如果我们在前 20 英尺做得对,它将把所有的价值推上楼,”首席执行官麦克莱恩女士说。 伊甸园,开发强调底层的露天零售和混合用途项目。
有迹象表明,城市正在开始尝试,将空置店面配对 与快闪画廊和企业, 求爱大学校园创造 新赠款 和 税收抵免。 基克特表示,从根本上说,城市需要将街道层面不再视为交易场所,而更多地将其视为互动场所。 也许互动的人根本没有购买任何东西。
这个想法适合桑德拉女士,她的艺术希望有一天会被人们所取代,做一些事情。 接下来进入这个空间的东西也会影响那一刻的苦乐参半的感觉。
“如果这是为了社区的事情,”桑德拉女士说,“我会感到非常高兴,它的时代已经结束,并且它已经实现了它应该服务的目标。”
如果“切尔西的画”被星巴克等取代呢?
“感觉就像,嗯,我有我的时间,我展示了我的作品,有些人经历了它。 那很好。”