在对立的力量交锋中,美国房地产市场陷入了一场激烈的战斗。 一方面,2022 年全国房价在疫情期间的住房繁荣期间飙升了 40% 以上,抵押贷款利率从 3% 飙升至 6% 以上,导致负担能力恶化,给房价带来下行压力。 另一方面,所谓的“锁定效应”加剧了现有库存的稀缺,因为许多房主不愿意出售和重新购买,担心从 2% 或 3% 的抵押贷款利率到 2% 或 3% 的抵押贷款利率之间的权衡。 6%至7%范围内的一项正在对房价施加上行压力。
住房经济学家表示,这两种力量都不应被忽视。
2022 年抵押贷款利率的飙升让许多潜在买家措手不及,削弱了他们的购买力,使购房变得更加难以负担。 随着抵押贷款利率在如此短的时间内翻倍,住房负担能力(或者更好地说是缺乏负担能力) 据亚特兰大联邦储备银行追踪 已经达到了看不见的水平 自2006年泡沫最严重时期以来。 负担能力紧缩转化为 房价修正 去年秋天,其中 在过热的西南和西海岸市场中发挥最大的作用。 这场负担能力危机继续让许多潜在买家观望,抑制需求并导致房屋销售放缓。
与此同时,房地产市场因可用库存不足而面临压力。 锁定效应是一个术语,用于描述房主因担心抵押贷款利率上升而犹豫出售其房产,导致市场上现有房屋的短缺。 享有历史低利率的房主不愿放弃有利的融资条件,从而造成住房供应瓶颈。 根据 Realtor.com 的数据,2023 年 6 月挂牌出售的房屋数量比 2022 年 6 月减少了 26.2%,比 2019 年 6 月减少了 28.9%。这种有限的库存加剧了买家之间的竞争,并导致 上半年房价将上涨在大多数市场中,这是一年中季节性最强的时期。
为了更好地理解“锁定效应”,请考虑以下事实:91% 的抵押贷款借款人的利率低于 5%,其中 70.7% 的利率低于 4%。 对于这些房主来说,现在以 6% 或 7% 的抵押贷款利率出售和购买房产并没有多大意义。
感受到压力的不仅仅是潜在买家和卖家; 影响延伸到依赖交易量谋生的房地产专业人士。 随着住房负担能力的迅速恶化和可用住房的稀缺,房地产经纪人和经纪人 努力应对促进销售和赚取佣金的有限机会。 交易量的减少对其财务稳定性造成了打击,并危及一些企业的生存能力。
那么谁会胜出呢? 承受能力紧张会导致全国房价走低,还是现有库存的缺乏会导致全国房价走高?
根据像这样的公司 齐洛 和 核心逻辑全国房价已经触底,预计未来12个月将继续上涨。 他们表示,现有库存的稀缺让买家别无选择,只能推高价格。
穆迪分析首席经济学家马克·赞迪持有不同的观点。 他预计,随着抵押贷款利率从 2023 年的 6.5% 左右缓慢下降到 2025 年的 5.5%,并且全国房价最终从高峰到低谷下降 8% 左右,住房负担能力将在未来几年得到改善。 换句话说,赞迪预计承受能力紧张将能够克服库存不足的问题。
“在我们看来,这 [price] 疲软将在未来三年内显现,这里不会出现悬崖事件,更多的是缓慢下降,”赞迪告诉我们 财富。
如果赞迪的团队万一犯了错误,“价格最终会比预期更强劲”,他断言,这将是由于普遍存在的锁定效应,因为个人选择按兵不动,而库存短缺继续推动全国房价上涨。