诺德斯特龙。 老海军。 人类学。 汉姆。 板条箱和桶。
旧金山的 市中心 近几个月来,零售商大量撤离,而本周 商场老板决定 离开显眼的财产。 也许更令人不安的是,市场分析师表示,在大出血停止之前,该市还有很长的路要走。
在所有美国大城市中,该市的办公室空置率最高。 自大流行前以来,零售空间的租金要价下降了 21%。 即使游客再次造访旧金山,他们在这座城市的消费金额也比 2019 年减少了 77%。
“我认为旧金山还没有进入上升期,”房地产公司 Green Street 的董事总经理文斯·蒂伯恩 (Vince Tibone) 说。 “我想说我们可能还没有触底。”
周一,购物中心所有者 Westfield 表示将把 Westfield San Francisco Center 交还给其贷方,贷方将决定未来由谁经营该物业。
Westfield 决定离开其自 2002 年以来拥有的地点引发了新一轮的问题,即全美市中心需要多长时间才能恢复,以及零售商和购物中心所有者在此期间必须保持运营的能力。
考虑到市中心可用于庞大购物区的空间有限,市中心的购物中心一直是一个罕见的景象。 但那些已经建成的购物中心长期以来一直依赖于当地居民、办公室工作人员、参加会议的人和游客源源不断的客流量。 在大流行期间,这种计算被颠覆了。
旧金山写字楼市场是美国所有主要城市中受灾最严重的,写字楼空置率从大流行前的 4% 暴跌至 30% 左右。 这对三明治店、服装店和许多其他商家产生了严重的连锁反应。
房地产服务公司世邦魏理仕 (CBRE) 的分析师 Colin Yasukochi 预测,市场要到明年某个时候才会触底。 他在接受采访时说,职位空缺可能达到 35%。
在旧金山,市中心的情况与以往截然不同。 在十五年前的金融危机期间,租金下降了 30%。 在本世纪初互联网市场暴跌期间,商业租金暴跌 70%。 这一次,租金下降幅度要小得多,约为 15%。
Yasukochi 先生说,部分原因是业内有时将其描述为“扩展和伪装”。 银行不愿意没收不良资产,因为他们需要承担寻找租户的责任,而且他们通常会亏本接管资产。 相反,他们与借款人达成和解,并试图等待危机结束,希望市场会好转。
拖延战术会奏效吗? “这取决于你能假装多久,”安越内先生说。
在许多情况下,市中心的零售商自愿选择离开。 在旧金山,Nordstrom 表示将于 8 月关闭其在旧金山中心的老店,这将使商场空置 45%。 今年 5 月,Anthropologie 关闭了它拥有二十年的市中心位置。
在纽约,内曼·马库斯 (Neiman Marcus) 于 2020 年 7 月关闭了其在哈德逊广场的门店——这是曼哈顿唯一的一家门店,此前 破产 在盛大开幕一年多一点之后。 在西雅图市中心,耐克于 1 月关闭了自 1996 年以来一直运营的 NikeTown 商店。户外用品零售商 REI 表示,明年年初租约到期时,它将关闭在波特兰市中心经营了 20 年的商店。
市中心的客流量正在缓慢恢复,但对于许多零售商来说,销售额还没有恢复到大流行前的水平,因此继续支付市中心著名中心的高额租金是不可持续的。
韦斯特菲尔德并不是第一个决定离开历史悠久的市中心购物中心的购物中心老板。 去年,Brookfield Property Partners 放弃了芝加哥的 Water Tower Place,该购物中心位于高档商业区 Magnificent Mile。 自大流行开始以来,该购物区一直在努力应对人流量减少和零售空缺明显的问题。 根据 Cushman & Wakefield 的说法,Water Tower Place 一半以上的空间是空置的,其中包括一个在 2021 年之前一直是梅西百货的主力店。
2022 年,当 Macerich 出售其在壮丽大道的另一家购物中心——北桥的商店——50% 的股份时,它花费了将近 3000万美元的损失.
一般来说,购物中心处境艰难。 根据咨询公司 Green Street 的数据,自 2016 年以来,美国的购物中心价值缩水了 50%。 事实上,Westfield 在旧金山的决定是其母公司 Unibail-Rodamco-Westfield 大幅减少其在该国经营的购物中心数量的更广泛战略的一部分。
但分析人士表示,旧金山的零售业形势因其他因素而恶化,例如入店行窃问题、缓慢的复工计划以及尚未完全恢复到大流行前水平的重要会议经济。
韦斯特菲尔德在其放弃所有权决定的声明中表示,旧金山中心与其他购物中心不同。 在旧金山中心,销售额从 2019 年到 2022 年 12 月下降了 35%。该公司表示,在该集团位于圣何塞附近的一家购物中心,同期销售额增长了 66%。 其 18 个美国商场的销售额增长了 23%。
当 Westfield 于 2002 年接管该购物中心时,旧金山正从互联网泡沫的崩溃中走出来。 城市购物中心150万平方英尺,Westfield倾注 4.6亿美元 进入扩张。 当时,市中心正在建设住宅,网上购物还是一个新概念。 该中心的美食广场吸引了午休时间的上班族,也吸引了习惯在市场街沿街商店购物的游客。 在里面,他们遇到了一个商场,里面有巨大的螺旋式自动扶梯,可以将他们运送到满是商店的多个楼层。
零售咨询公司 A Line Partners 的创始人加布里埃拉·桑塔尼洛 (Gabriella Santaniello) 于 2001 年至 2007 年住在旧金山,他说:“这就像一个新景点,因为市中心真的没有任何购物中心。” ”
它成为城市结构的一部分。 可以看到该市市长伦敦·布里德 (London Breed) 在那里买衣服。 前市长威利·布朗 (Willie Brown) 是电影院的常客。
许多旧金山人深情地回忆起去顶层的 Nordstrom 商店购物的经历。 几十年来一直从事地下蛋糕生意的旧金山居民黛安·博阿特 (Dianne Boate) 记得购买家庭用品——“任何看起来有点法国味的东西”。 一位乘坐私人飞机从佛罗里达州飞往这座城市的富有朋友会特意前往诺德斯特龙购买礼物。
博阿特女士已经多年没有进过购物中心了——不是因为社区的挑战、无家可归和贫困,她称之为“对时代的悲哀评论”。 但在 87 岁时,她对积累东西的兴趣降低了。
“也许一些商店的倒闭与人们意识到他们不需要那么多东西这一事实有关,”她谈到旧金山的商店关闭时说。 “人们的兴趣发生了变化——他们花钱的方式也发生了变化。”
Neiman Marcus 和 Bloomingdale’s 等一些知名零售商决定留在旧金山市中心。 Bloomingdale’s 的一位女发言人说,Bloomingdale’s 在商场内设有一家商店,隶属于 Macy’s,该公司“致力于在旧金山地区提供卓越的服务”。
Cushman & Wakefield 旧金山办事处的执行副主席 Kazuko Morgan 表示,这些退出为可能难以打入旧金山昂贵市场的零售商扫清了领域。 被占用数十年的地点现在开放,租户可以要求让步,这在旧金山的商业市场上是很少见的。
“我们已经告诉租户这是一个买方市场,”摩根女士说。 “在我的职业生涯中——我已经这样做了一段时间——我们从未见过这种优质的房地产。 旧金山是全球顶级城市之一,目前显然面临一些挑战。 但我们会挺过去的。 看看纽约变成什么样了。”