疫情发生前,买房很难。 不知何故,它变得越来越难。
价格本来就很高,而且在过去三年里上涨了近 40%。 可供出售的房屋变得越来越稀缺:同期挂牌房屋数量下降了近 20%。 现在,利率已飙升至 20 年来的高点,削弱了购买力,但却没有(违背正常的经济逻辑)对价格产生太大影响。
当然,对于已经拥有房屋的人来说,这些都不是问题。 它们不受利率上升的影响,在一定程度上也不受消费者价格上涨的影响。 他们的房屋比以往任何时候都更值钱。 他们每月的住房费用大部分都已锁定。
造成这种差距的原因——无论如何,其中很大一部分原因是——美国房地产市场的一个独特而普遍的特征:30年期固定利率抵押贷款。
抵押贷款已经如此普遍,以至于人们很容易忘记它有多么奇怪。 由于利率是固定的,即使通货膨胀加剧或利率上升,房主也可以冻结每月的贷款支付长达三十年。 但由于大多数美国抵押贷款可以提前还清而无需缴纳罚款,因此如果利率下降,房主可以简单地进行再融资。 买家可以获得固定利率的所有好处,而没有任何风险。
“这是一场单方面的赌注,”哈佛大学经济学家约翰·Y·坎贝尔 (John Y. Campbell) 表示,他认为 30 年期抵押贷款会加剧不平等。 “如果通胀大幅上升,贷款人就会受损,而借款人就会获胜。 而如果通胀下降,借款人只需再融资。”
世界其他地方的情况并非如此。 在英国和加拿大等地,利率通常只固定几年。 这意味着更高利率的痛苦在买家和现有业主之间更加平均地分摊。
在德国等其他国家,固定利率抵押贷款很常见,但借款人无法轻易进行再融资。 这意味着新买家面临着更高的借贷成本,而在利率较高时购买的长期业主也面临着更高的借贷成本。 (丹麦的制度与美国相当,但首付通常更高,贷款标准更严格。)
只有美国有如此极端的赢家和输家制度,新买家面临 7.5% 或更高的借贷成本,而三分之二的现有抵押贷款持有人支付的借贷成本不到 4%。 对于价值 400,000 美元的房屋,每月的住房费用相差 1,000 美元。
“这是一个分裂的市场,”房地产网站 CoreLogic 的首席经济学家塞尔玛·赫普 (Selma Hepp) 说。 “这是一个富人和穷人的市场。”
这不仅仅是新买家面临比现有业主更高的利率。 美国的抵押贷款制度阻碍了现有业主将房屋投放市场,因为如果他们搬到另一所房子,他们将不得不放弃低利率并获得更昂贵的抵押贷款。 许多人选择留在原地,决定他们可以在没有额外卧室的情况下生活,或者再忍受长途通勤一段时间。
结果是房地产市场被冻结。 由于市场上的房屋数量很少,且买家能负担得起的价格也更少,现有房屋的销量在过去一年下降了 15% 以上,达到十多年来的最低水平。 许多千禧一代本来就在努力进入房地产市场,但他们发现他们必须等待更长的时间才能购买第一套房子。
南加州大学拉斯克房地产中心主任理查德·格林 (Richard K. Green) 表示,“无论你如何定义,承受能力基本上都处于自 20 世纪 80 年代抵押贷款利率十几岁以来的最低点”。 “我们有点含蓄地优先考虑现任者而不是新人,我不认为有任何特殊原因应该出现这种情况。”
一次“历史性事故”
30年期抵押贷款的故事始于大萧条。 当时许多抵押贷款的期限为 10 年或更短,并且与今天的抵押贷款不同,它们不是“自我摊销”——这意味着借款人不是每月逐步偿还贷款本金和利息,而是按时全额偿还本金。学期末。 实际上,这意味着借款人必须申请新的抵押贷款才能还清旧的抵押贷款。
该体系一直有效,直到失效:当金融体系失灵、房价崩溃时,借款人无法展期贷款。 根据格林先生和合著者、宾夕法尼亚大学的苏珊·M·瓦赫特 (Susan M. Wachter) 的研究,在 20 世纪 30 年代初期,有近 10% 的美国房屋被取消抵押品赎回权。
作为回应,联邦政府成立了业主贷款公司,该公司利用政府支持的债券购买违约抵押贷款,并将其重新发行为固定利率长期贷款。 (该公司还在创建红线系统方面发挥了重要作用,该系统阻止了许多美国黑人购买房屋。)然后,政府将这些抵押贷款出售给私人投资者,新成立的联邦住房管理局提供抵押贷款保险,以便这些投资者了解他们所获得的贷款。购买就会得到回报。
抵押贷款制度经过几十年的演变:房利美 (Fannie Mae) 和后来的房地美 (Freddie Mac) 取代了房主贷款公司 (Fannie Mae),这些名义上是私人公司,在 2000 年代中期房地产泡沫破裂后,联邦政府的隐性支持变得明确起来。 《退伍军人权利法案》导致了抵押贷款保险体系的大规模扩张和自由化。 20 世纪 80 年代的储蓄和贷款危机促使抵押贷款支持证券崛起,成为住房贷款的主要资金来源。
到 20 世纪 60 年代,30 年期抵押贷款已成为美国购房的主要方式,除了 80 年代的短暂时期外,此后一直如此。 即使在 2000 年代中期房地产泡沫最严重的时期,当数百万美国人被低“预告”利率的可调利率抵押贷款所吸引时,很大一部分借款人还是选择了长期固定利率抵押贷款。
泡沫破灭后,可调利率抵押贷款几乎消失了。 如今,近 95% 的美国现有抵押贷款都有固定利率; 其中,超过四分之三的任期为 30 年。
没有人打算让 30 年期抵押贷款成为标准。 研究美国抵押贷款市场的犹他大学经济学家安德拉·根特表示,这“有点历史意外”。 但无论有意还是无意,政府发挥了核心作用:如果没有某种形式的政府担保,大多数美国中产阶级不可能让银行以固定利率向他们提供数倍于年收入的贷款。
“为了提供 30 年期贷款,你需要有政府担保,”美国企业研究所高级研究员、30 年期抵押贷款的长期保守派批评者爱德华·J·平托 (Edward J. Pinto) 说。 “私营部门无法独自做到这一点。”
对于购房者来说,30年期抵押贷款是一笔不可思议的交易。 他们可以以相当于补贴利率的价格借款——通常只需要投入相对较少的自有资金。
但平托先生和其他左翼和右翼批评者认为,虽然 30 年期抵押贷款可能对个人购房者有利,但对美国整体住房拥有率来说却没有那么好。 通过让购买变得更容易,政府补贴的抵押贷款体系刺激了需求,但几乎没有对确保更多供应给予足够的关注。 其结果是一场负担能力危机早在近期利率飙升之前就已出现,而住房拥有率以国际标准来看并不显着。
房地产网站 Zillow 首席经济学家斯凯拉·奥尔森 (Skylar Olsen) 表示:“随着时间的推移,30 年期固定利率可能会削弱人们的承受能力。”
研究表明,美国抵押贷款制度还加剧了种族和经济不平等。 富裕的借款人往往在财务上更加成熟,因此,当再融资可以省钱时,他们更有可能进行再融资——这意味着即使借款人一开始的利率相同,随着时间的推移,差距也会出现。
“黑人和西班牙裔借款人尤其不太可能为贷款再融资,”研究房地产市场消费者的乔治华盛顿大学教授凡妮莎佩里说。 “随着时间的推移,股权会出现损失。 他们付的钱太多了。”
“谁感受到痛苦?”
希拉里·瓦尔德特罗(Hillary Valdetero)和丹·弗雷斯(Dan Frese)在巨大的抵押贷款分歧中处于对立面。
37 岁的瓦尔德特罗女士于 2022 年 4 月在爱达荷州博伊西买了房子,正好锁定了 4.25% 的抵押贷款利率。 到 6 月份,利率接近 6%。
“如果我等三周,由于利率的原因,我就会被排除在外,”她说。 “以现在的样子,我无法触摸房子。”
28 岁的弗雷泽于 2022 年 7 月搬回家乡芝加哥,当时房价继续上涨。 一年半后,弗雷泽先生与父母住在一起,他尽可能多地存钱,希望能买到自己的第一套房子,但眼看着不断上涨的利率将这个梦想推得更远。
“我的时间表至少需要再延长一年,”弗雷泽先生说。 “我确实在想:我是否可以采取不同的做法?”
瓦尔德特罗女士和弗雷泽先生的命运截然不同,其影响超出了房地产市场。 利率是美联储遏制通货膨胀的主要工具:当借贷变得更加昂贵时,家庭应该缩减支出。 但固定利率抵押贷款削弱了这些政策的效果——这意味着美联储必须采取更加激进的措施。
“当美联储加息以控制通胀时,谁会感到痛苦?” 哈佛大学经济学家坎贝尔先生问道。 “在固定利率抵押贷款体系中,整个现有房主不会感受到痛苦,也不会受到打击,因此负担就落在了新购房者身上”,以及租房者和建筑公司。
坎贝尔先生认为,可以采取多种方式改革该体系,首先是鼓励更多买家选择可调利率抵押贷款。 更高的利率正在发挥作用,但速度非常缓慢:采用可调整选项的买家比例已从 2021 年底的 2.5% 上升至约 10%。
其他批评者建议进行更广泛的改变。 平托先生提出了一个 新型抵押贷款 期限较短、可变利率和最低首付——他认为这种结构将提高负担能力和金融稳定性。
但实际上,几乎没有人预计 30 年期抵押贷款会很快消失。 美国人持有 12.5 万亿美元的抵押贷款债务,其中大部分是固定利率贷款。 现有体系拥有庞大且极其富有的内置选民,其成员肯定会反对任何威胁其最大资产价值的变革。
更有可能的是,冻结的房地产市场将逐渐解冻。 房主将决定不能再推迟出售,即使这意味着价格更低。 买家也会做出调整。 许多预测者预测,即使利率小幅下降也会带来活动的大幅增加——6% 的抵押贷款突然听起来可能并没有那么糟糕。
但这个过程可能需要数年时间。
“我感到非常幸运,我在正确的时间加入了,”瓦尔德特罗女士说。 “我为那些没能进入而现在又不能进入的人感到非常难过。”