在深圳这座因中国经济繁荣而诞生的大都市,排榜村提醒着人们这座城市朴素的过去以及振兴中国房地产业所面临的挑战。
排浜是中国所说的城中村,低矮的公寓楼和夫妻店面组成的迷宫,由迷宫般的小巷和狭窄的道路连接起来。 在毗邻香港、拥有 1800 万人口的深圳,这样的村庄有数百个,在中国各地也有数千个这样的村庄。
现在中国深陷困境 坚定的财产危机政策制定者希望改造像排邦这样的老化城市社区,以启动建设并刺激当地经济。
但正如排邦修复工作的停滞不前所表明的那样,这不会是一个快速或容易的解决方案。
七年前,排邦被市政府官员选为“城市更新”项目,2019 年,中国最大的房地产公司之一中国恒大集团接管了该项目。 该公司向业主支付了拆除公寓并开始清理土地建造现代高层建筑的权利。 在工作开始之前, 恒大倒塌。
恒大随后将该项目交给了深圳地铁,这是一家国有企业,也是另一家大型住宅建筑商万科的最大股东。 现在万科也面临着自己的现金问题。 上周,深圳地铁——乃至深圳市政府——试图通过承诺支持万科来安抚投资者。
一直以来,排邦的建设一直处于停滞状态。 最近的一个工作日,作为项目总部的一座玻璃封闭的现代建筑,仍然挂着恒大的标志,但基本上是空的。
这就是为什么中国领导人正在关注大城市中的城中村、社区拥有的飞地。 中国的所有城市土地都属于国家所有。 作为国家城市化进程的一部分,政府通过吸收村民拥有的毗邻农田来扩大城市。
但村庄被允许保留其居民居住地区的集体所有权,从而在国家的影响力范围内形成了一些土地。 随着中国城市现代化,高楼林立,街道林立,城中村发展成为混乱、人口稠密的社区,几乎没有受到周围中产阶级化的影响。
从2009年左右开始,随着城市扩张开始耗尽土地,许多地方政府认识到城中村尚未开发的潜力,并重新开发社区。 但直到今年,这主要是当地的一项举措。
中国共产党的执行决策机构政治局4月份表示,将在中国21个大城市“积极稳妥推进城中村改造”。 据官方通讯社新华社报道,中国国务院今年 7 月称该政策是“扩大内需”的“重要举措”。
伊利诺伊大学芝加哥分校政治学副教授张跃表示:“这确实表明中国领导人正急于寻找城市发展的新渠道。”
在2015年左右的上一次房地产大衰退中,北京花费了数千亿美元向居民支付现金,让他们在小城镇的破旧棚屋中进行交易。
城中村的重建更为复杂,成本也可能更高。
野村证券在 10 月份的一份报告中表示,这一过程“具有挑战性且成本高昂”,而且进展缓慢。 根据中国券商中信证券 8 月份的一份报告,中国可能在整整十年内每年投资近 1400 亿美元。
排浜位于深圳西北部地区,与许多其他城中村一样。 一排排混凝土公寓楼彼此距离如此之近,以至于俗称“握手楼”来形容邻居的亲近。 公寓很破旧:没有电梯、窗户上有栏杆和蹲式厕所。
街道上有一个热闹的购物区——水果和蔬菜摊、二手商店和简单的餐馆。 附近的工业园区有印刷厂、仓库和工厂。 在排榜村和邻近的三个村庄,59,000名居民中的绝大多数是从中国其他地方来到深圳工作的农民工。
这些社区通常被称为“梦想的起点”。 中国歌手陈楚生成名前住在深圳城中村,晚上在酒吧表演。 他在一首民谣中写下了这段经历, 他唱:“那里的人们距离很近,建筑物之间的距离只有一条缝。”
1979年,深圳被命名为中国第一个经济特区,将一个拥有30万人口的渔村变成了中国资本主义实验的中心。 深圳成为许多最成功公司的诞生地,包括华为、比亚迪和腾讯。
但随着深圳的发展,对当地劳动力来说仍然至关重要的外来务工人员却被高价挤出城市新开发的社区。
在许多村庄,土地归集体所有,建筑物归老村民所有,其中许多人很久以前就搬出了社区。
高佳在排邦经营一家二手家具和电器店已经八年了。 去年,他的房东同意将他的商店所在的大楼移交给恒大后,要求他搬离。 在恒大的问题导致重建项目陷入停顿并阻止房东完成大楼出售后,他很高兴能够获得缓刑。
“改造老城区对我们没有任何好处,”高先生说。 “我们将付不起房租,也无法再做生意了。”
文具店老板段碧琼说,“如果没有农民工,这里就只是一座空城。”
除了让一些居民望而却步之外,城中村的更新也很耗时。 在拆除建筑物之前,地方政府必须与拥有土地的合作社以及个体业主协商达成协议。
据报道,中国第三大城市广州今年有127个城中村改造正在进行,官员们表示,一个项目的平均完工时间已从5.5年延长到7年多。 当地媒体。 康复时间越长,费用就越高。
44岁的Jackle Zhuang在排邦拥有一栋五层公寓楼。 当他十几岁的时候第一次和家人搬进来时,这个社区几乎没有开发。 最近的巴士站距离酒店有30分钟步行路程。 如今,排邦拥有自己的地铁站。
但庄先生已经不住在附近了。 今年,他带着妻子和孩子搬到了1000多英里外的中国西部城市成都。 他说,在排邦,附近没有公园,而且对儿童来说不安全,因为建筑物离马路太近。
“除了租金便宜,可能没有什么好的了,”庄先生说。 “这不是一个理想的生活环境。”
虽然他已经准备好继续前进,但他不确定2020年与恒大签署的出售大楼的协议是否仍然有效,或者是否需要与新开发商再次谈判。 他希望将目前的公寓换成新大楼的单位。
目前,他能做的就是拭目以待。
Li You 贡献了研究。