在几年前的鼎盛时期,WeWork 表示将重塑办公室。 但该公司从未创造出可持续的业务,也从未改变大多数人的工作方式。
WeWork 希望以短期租赁方式向个人和企业提供灵活办公空间的业务成为主流,尽管该公司和其他公司在该方法上投资了数十亿美元,但该模式仍然是商业房地产中的一个利基市场。 高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的数据显示,在美国 20 个最大市场中,灵活办公空间仅占所有办公空间的不到 2%,接近疫情爆发前的比例。
我们工作 申请破产保护 本周,该公司试图迅速缩减其办公空间组合。 该公司希望立即放弃 70 多项租约,随后可能还会放弃更多租约。 其他联合办公公司可能会接管其中一些办公地点,但一些办公楼业主表示,他们预计这种方法只会占其业务的一小部分。
许多雇主正在削减办公空间,因为员工习惯了远程工作或混合工作时间后,每周不会工作五天。 写字楼空置率达到数十年来的最高水平,有大量空间可供转租,租金往往比大流行前的租金大幅折扣。 WeWork的破产只会 使情况变得更糟 为房东留下更多空间来填补。
在加拿大大城市拥有办公楼的房地产投资信托公司 Allied 的创始人迈克尔·埃默里 (Michael Emory) 表示,灵活的办公室供应商将永远存在,为较小的公司提供运营空间,而无需签署长期租约。 但他表示,正如房地产服务公司 JLL 在 2030 年疫情爆发之前所预测的那样,它永远不会占到所有办公空间的三分之一。
“这种事发生的可能性连滚雪球的可能性都没有,”埃默里先生说。
他表示,写字楼业主将继续在一些大楼内向联合办公公司提供空间,因为它们吸引了可能会增长并希望在未来租赁自己空间的租户。
霍华德休斯公司 (Howard Hughes Corporation) 是一家专注于大型开发项目(通常包括住宅和办公室)的开发商,其首席执行官戴维·奥莱利 (David O’Reilly) 表示,联合办公对于一些租户来说是一种很好的便利设施,但不会通过收购来接管商业房地产业务。远射。
“当联合办公空间在建筑中占据不成比例的比例时,他们就会与房东直接竞争,”他说。 霍华德·休斯 (Howard Hughes) 与 WeWork 签订了两份租约,奥莱利表示,他正在与其他联合办公空间提供商讨论接管该空间的事宜。
尽管如此,一些联合办公高管表示,他们预计会比 WeWork 做得更好,因为他们追求的是不同的商业模式。 WeWork 从房东那里租赁了数百万平方英尺,希望从客户那里获得足够的收入来支付其成本。 但这种情况从未发生,导致了数十亿美元的损失。
其他联合办公公司表示,他们不租赁空间,而是以固定费用或利润分成来运营办公室。 使用这种模式的联合办公公司倒闭的可能性较小,但这也可能意味着他们在经济好的时候收入会减少。
IWG 首席执行官马克·迪克森 (Mark Dixon) 表示:“通过与房东分享利润,我们可以做更多事情。”IWG 是最早在许多地点提供灵活办公空间的公司之一,并经营多个品牌,包括雷格斯。
IWG 可能会从其不租赁的联合办公空间中获得三分之一的利润,而房东则获得另外三分之二。 虽然 IWG 赚的钱可能会减少,但该公司不必借钱来为巨额租赁承诺提供资金,而由于银行已退出商业房地产业务,这变得变得更加困难。
迪克森先生补充说,在混合工作时代,联合办公应该会表现良好,因为雇主正在寻求灵活且较短的租约,为他们提供足够的空间让一些员工每天在办公室工作。 他们还可以召集更多的员工参加会议,并在以前没有的地方设立较小的办公室。
“他们意识到,不必让每个人都在单一建筑物中工作才能完成工作,”他说。 “你确实需要定期让他们聚在一起,但不是每天。”
今年前 9 个月,IWG 签署了在全球开设 600 多个新地点的协议,其中许多位于美国较小的城镇。 截至 9 月底,该公司拥有 3,455 个门店,高于去年同期的 3,323 个。
与房东密切合作的纽约联合办公公司 Industrious 的首席执行官兼联合创始人杰米·霍达里 (Jamie Hodari) 也同样乐观。 他说,他的公司今年的收入增长了近 40%,大约是他预期的两倍。 他表示,Industrious 拥有 187 个门店,高于 2019 年底的 85 个,自疫情爆发前以来,其收入几乎增加了两倍。
“这是一个需求巨大的时期,”霍达里先生说。
专注于郊区市场的灵活办公空间公司 Serendipity Labs 的首席执行官约翰·阿里纳斯 (John Arenas) 表示,近几个月来,随着许多公司开始确定重返办公室计划,需求有所增长。
他说,他的一些客户告诉他,“我只需要一个地方,让人们可以落地、协作、会面、顺便拜访,并感觉这里有热情好客的元素。” Serendipity Labs 拥有 34 个地点,Arenas 先生预计明年第一季度将拥有大约 50 个地点。 今年,它接管了中央车站附近的前 WeWork 办公地点。
哥伦比亚商学院房地产教授 Stijn Van Nieuwerburgh 也认为共享办公空间对雇主具有强大的吸引力。 他说他“是联合办公的坚定拥护者”。
但他补充说,许多办公楼业主很可能会向租户提供自己的联合办公空间,从而减少或消除对 WeWork 等公司的需求。 他表示,一些业主将开始像酒店一样经营办公楼,个人和公司直接与业主签订短期租约。
“WeWork 没有什么特别之处是瑞联 (Related) 或沃纳多 (Vornado) 无法复制的,”他指的是两家大型商业房地产公司。 “我认为联合办公根本没有消亡,”Van Nieuwerburgh 先生补充道。 “事实上,WeWork 的消失为房东接管该空间打开了机会之窗。”
朱莉·克雷斯韦尔, 马修·黑格 和 格雷戈里·施密特 贡献了报告。