几周前,房地产经纪人希瑟·马哈茂德·科利 (Heather Mahmood-Corley) 发现凤凰城地区的房屋需求量很大。 但随着抵押贷款利率 再次拿起,她已经看到潜在购房者缩减开支。
“很多人都处于紧张状态,”从事房屋销售八年多的 Redfin 经纪人马哈茂德-科利 (Mahmood-Corley) 说道。
自夏季中期以来,抵押贷款利率和其他主要借贷成本急剧攀升,自 2022 年初以来为应对美联储政策利率变动而已经出现的上升。
最近一次利率上升始于金融市场,部分原因是事实证明经济增长远强于预期。 这促使投资者相信,美联储可能需要在更长时间内维持高利率以抑制利率。
在美联储采取经济放缓措施一年半后,美国经济仍然保持着令人惊讶的活力。 上个月雇主增加了 336,000 个就业岗位,大幅超过经济学家预测的 170,000 个,凸显了就业市场依然稳健。
但近期长期利率的上涨可能会从市场溢出,从而抑制实体经济的强劲势头。 更高的利率——尤其是不断攀升的收益率 最重要的10年期国债 债券——使购买汽车、扩大业务或贷款买房的融资成本变得更高。 它们已经给负债累累的科技行业带来了痛苦,并给商业房地产市场带来了不安。
不断增加的压力在一定程度上表明美联储的政策正在发挥作用:自去年初以来,官员们一直在提高借贷成本,正是因为他们希望通过抑制借贷和支出来抑制通胀。 他们的政策调整有时需要一段时间才能推高消费者和企业的借贷成本,但现在显然已经过去了。
然而,存在的威胁是,随着金融市场关键部分的利率不断走高,它们可能会意外地冲击经济,而不是温和地冷却经济。 尽管消费者继续支出,房地产市场放缓但并未陷入困境,企业迄今仍在继续投资,但风险在于利率将达到临界点,导致大部分活动陷入停滞。 更难以预测的是,金融市场可能会出现崩溃。
PGIM 固定收益首席全球经济学家 Daleep Singh 表示:“目前,国债收益率的上涨幅度和紧缩政策本身还不足以破坏经济扩张。” 但他指出,债券收益率上升——尤其是如果持续上升的话——总是会带来金融不稳定的风险。
“你永远不知道触发这些金融稳定事件的确切门槛是什么,”他说。
尽管美联储一段时间以来一直在提高其控制的短期利率,但长期利率(支撑消费者和企业支付的借贷成本的利率)反应较慢。 但在八月初,产量 10年的 国债开始无情地走高至 2007 年的水平。
最近的举动很可能是 多种因素综合作用的结果。 弹性增长就是其中之一。 由于全球央行专注于对抗通胀,对国债的需求也有所减少,这意味着它们不再抢购证券来刺激增长。 一些策略师表示,此举反映出人们对国家债务可持续性的日益担忧。
道明证券 (TD Securities) 利率策略主管根纳迪·戈德堡 (Gennadiy Goldberg) 表示:“一切都在阳光下,但也不是单一因素。” “但价格持续走高的时间更长,这让每个人都感到紧张。”
无论原因是什么,这种跳跃都可能会产生后果。
今年较高的利率已经引发了一些金融动荡。 硅谷银行和其他几家地区性贷款机构未能保护其资产负债表免受借贷成本上升的影响,导致客户撤资,从而陷入崩溃。
政策制定者继续关注银行是否面临压力迹象,尤其是与商业房地产市场相关的压力迹象。 许多地区贷款机构对写字楼、酒店和其他商业借款人都有风险敞口,随着利率上升,融资和维护房产的成本也会增加,反过来,他们必须赚多少钱才能盈利。 利率越高,此类房产的价值就越低。
穆迪投资者服务公司副董事总经理吉尔·塞蒂纳表示:“随着10年期国债收益率的上升,这确实加剧了人们对商业房地产的担忧。”
即使利率上升不会导致银行或市场崩溃,也可能会冷却需求。 较高的利率可能会让每个人——购房者、企业、城市——借贷购买和扩张的成本变得更加昂贵。 许多公司尚未对利率低得多时取出的债务进行再融资,这意味着利率上升的影响尚未完全显现。
Bankrate.com 首席金融分析师 Greg McBride 表示:“十年期国债是全球借贷基准。” “当然,这与美国房主相关,但也与希望在资本市场借款的企业、市政当局和其他政府相关。”
对于美联储来说,长期利率的转变可能表明其政策制定更接近——甚至可能达到——足以确保经济进一步放缓的水平。
官员们已将利率上调至 5% 至 5.25%,并表示今年可能会批准再上调 25 个百分点。 但市场认为最终调整的可能性不到三分之一。
旧金山联邦储备银行行长玛丽·戴利表示,市场正在为美联储做一些工作: 星期四她表示,最近长期利率的变动相当于美联储“大约”再次加息。
然而,人们对利率上涨是否会持续存在疑问。 一些分析师表示,可能还有更大的上涨空间,因为投资者尚未完全接受美联储对利率将保持高位多久的预测。 其他人则不太确定。
辛格表示:“我认为我们的脾气已经接近尾声。”他指出,美国国债收益率的飙升将使经济增长前景恶化,导致美联储本身不再提高利率。
“我认为这一举措已经过头了,原因之一是它具有自我限制性,”他说。
很多人希望借贷成本很快稳定下来。 其中包括房地产市场,抵押贷款利率从 2021 年的不到 3% 升至 8%。
在亚利桑那州,马哈茂德-科利女士看到一些买家推动签订两年期协议,使他们的早期抵押贷款付款更容易管理——押注之后利率会更低,他们可以再融资。 其他人则在观望,希望借贷成本能够下降。
“人们现在需要很长时间才能做出决定,”她说。 “他们在犹豫。”