2021年12月，当30年期固定抵押贷款利率平均仍为3.1%时，借款人可以获得70万美元的抵押贷款，每月只需要支付本金和利息2,989美元。
快进到周三，在银行提取了 70 万美元的抵押贷款 目前平均抵押贷款利率为6.90% 相当于每月还款额为 4,610 美元，比按 3.1% 利率发放的抵押贷款在 30 年内多支付了 583,000 美元。 如果加上保险和税费，每月付款很容易就会超过 6,000 美元。 更不用说，这一计算并未考虑到 2022 年 6 月美国房价比 2021 年 12 月水平高出 12%，比 2020 年 6 月水平高出 39% 的事实。
Vellum Mortgage 高级副总裁约翰·唐斯 (John Downs) 等抵押贷款规划师面临着向潜在购房者打破这一新现实的艰巨任务。 然而，与去年不同的是，唐斯表示大多数 2023 年买家并不感到惊讶。 这 贴纸冲击信贷员说，这种情况正在消失。
就在与 财富之后，唐斯结束了与华盛顿特区一对中产阶级夫妇的通话，他们告诉他，他们预计将获得约 7,000 美元的抵押贷款。
“我刚刚接到的电话是一个典型的地区家庭。 一个人赚 15 万美元，另一个人赚 12 万美元。 总共 270,000 美元，他们说付款目标为 7,000 美元。 我仍然不习惯听到人们大声说出这样的话，”唐斯说。
甚至在这些借款人与在大巴尔的摩和华盛顿特区市场开展业务的唐斯交谈之前，他们就已经得出结论，这些高额抵押贷款付款将是“短暂的”，一旦抵押贷款利率可能下降，他们就会简单地再融资以降低付款额。
为了更好地了解购房者的反应 住房负担能力恶化 （和 吓唬库存水平), 财富 采访了唐斯。
为了清晰起见，本对话已被编辑和精简。
《财富》：过去一年，抵押贷款利率从 3% 飙升至 6% 以上。 您所在市场的买家对借贷成本增加有何反应？
约翰·唐斯：我必须说，今天的反应与去年有很大不同。 就好像我们经历了“悲伤的七个阶段”。 我们似乎已经进入了“接受和希望”阶段。
由于所有报告都表明房价趋于稳定，人们可能会认为买家对这些利率和相应的抵押贷款付款感到满意。 现实却截然不同。 由于贷款资格或个人预算限制带来的负担能力挑战，许多潜在购房者被挤出市场。 升级买家也发现自己处于同样的困境。
结果，我的市场（巴尔的摩-DC 地铁 地区）的待售房屋比大流行前减少了 73%，每周合同减少了 57%，重新挂牌的房产增加了 8%。 （来自 Altos Research 的信息）因此，由于买家超过卖家，价格保持相对稳定。
我今天看到买家出于各种原因从容地付款。 他们的收入大幅增长，自 2020 年以来增长了 25-30%，通过抵押贷款利息扣除节省的所得税现在是一个值得考虑的有意义的预算项目。 许多人还说，“当未来利率下降时，我总是可以再融资”，这让人感觉这种高额付款将是短暂的。
当我说买家对这些付款感到满意时，我知道还有两到三倍的买家使用在线计算器进行付款，他们首先选择不进行对话！ 为了证明这一点，我们的批准前信贷拉动（衡量漏斗顶部买家活动的指标）比大流行前低了约 50%。
在与您合作的借款人中，每月还款额有多高？ 当你给他们这个号码时，他们有何反应？
在过去十年的大部分时间里，我的大多数客户都会进入预先批准对话，其中公寓的抵押贷款付款限额不超过 3,000 美元，单户住宅的抵押贷款付款限额不超过 4,500 美元。 即使对于我的高收入工薪阶层来说，也很少看到比这个更高的数字。 如今，这些数字分别为 4,000 美元至 6,500 美元。
根据我之前的评论，今天的活跃买家似乎对此有所期待。 就好像他们对这种新常态感到满意。 令人惊讶的是，今天（在我的市场）的债务与收入比率与五年前非常相似。 收入最终是最大的均衡器。 是的，如今的付款额大幅增加，但由于当地工资水平，买家的剩余收入（税后收入减去债务）仍处于健康范围内。
请记住，我们今天谈论的市场上的买家群体要小得多，因此这次谈话偏向于那些生活方式更幸运的人。
请告诉我们更多关于 2022 年下半年您当地房地产市场的情况，以及与 2023 年上半年相比如何？
这两个时期之间存在巨大差异。 2022年下半年，除了恐惧什么也没有。 股市面临压力，通货膨胀疯狂，房地产市场开始停滞。 全国范围内，库存开始上升，上市天数大幅增加，价格大幅下跌。 当时最安全的选择就是什么也不做，而买家也正是这么做的。 他们的心态是，“我会等到价格下跌和利率下降后再购买。”
2023 年初引发了许多资产类别的逆转。 股市站稳脚跟并推高，抵押贷款利率重新平衡，房地产卖家调整价格，雇主开始大幅提高工资。 结果，住房市场趋于稳定，在某些地区，包含多项报价、价格上涨和意外豁免的激进合同已成为常态。
住房市场的强势并不像 2021 年那样普遍。根据位置和价格点，存在非常热和冷的细分市场。 经济实惠的行业（在我的市场中小于 75 万美元）和高端行业（> 125 万美元）似乎在激烈的竞争中表现良好。 我们注意到中端市场存在一些困难。 一个共同的主题是，每个价位的买家似乎对房产的状况更加敏感。 当住房费用如此高时，买家很快就会走开！
您如何看待所谓的“锁定效应”——即由于人们拒绝放弃 2 档和 3 档抵押贷款利率，现有的市场波动将受到限制？
我相信“锁定效应”是非常真实的。 我的观点是基于过去 6-9 个月内我与想要搬家但不能搬家的房主进行的无数次对话。 有些人无法以当今的价值和利率结构购买目前的房屋。 其他人只是无法忍受为了证明房屋面积或首选位置的增加而需要大幅增加的付款。
我相信我们在中档住宅中遇到困难的原因是传统的升级买家陷入了困境。 在我的市场中，这个人会出售价值 70 万美元的房屋，然后以 100 万美元的价格购买。 他们目前的 PITI 住房付款为 2,750 美元； 新支付的金额为 6,000 美元，将其股权作为首付款。 对于大多数人来说，这种跳跃太大了，尤其是那些中等收入的人。 几年前，这笔付款是 4,500 美元，这更容易管理。
根据您现在所看到的情况，您对 2023 年下半年的情况有什么预测吗？ 对 2024 年春天有什么想法吗？
尽管利率很高，但许多人的购房欲望仍然很高。 考虑到美联储紧缩政策（加息）的滞后效应以及通胀的整体改善，人们可以假设抵押贷款利率已经见顶并将继续改善。 想象一下在向下的自动扶梯上玩溜溜球，上下运动，但通常会向下推。 随着利率的提高，负担能力和信心将会发生变化，从而带来更多的买家和卖家。
我相信这将支持房屋价值，并随着库存增加为买家提供更多选择。 请记住，大多数卖家都会成为买家，因此对库存的净影响可以忽略不计。 知道一些卖家将保留他们目前的房屋作为出租，人们可能会说库存将会恶化。 至少买家每周都会有更多的房屋选择，这与今天有很大的不同。
在讨论住房实力时，考虑当地动态至关重要。 华盛顿都会区拥有多元化、稳定的就业市场，如果经济放缓，我认为这种情况不会发生逆转。 我们没有大力推动短期租赁，因为许多其他地区和“在家工作”（WFH）环境使大多数人都住在到城市的通勤距离内。
我预计 WFH 会在 2024 年取消。事实上，我已经在经历这一点了。 许多客户被召回办公室，要么是因为雇主的要求，要么是担心他们会面临公司裁员的压力。 因此，我预计表现不佳的资产（华盛顿特区的公寓和城市过渡区的单户住宅）将受到竞标，而通勤社区的单户住宅租金将在过去几年创纪录的升值水平上趋于稳定。
房地产市场的承受能力（或者更准确地说是缺乏承受能力）处于房地产泡沫顶峰以来从未见过的水平。 您对潜在买家如何减轻这种负担有什么建议吗？
这可能是最复杂的问题，因为每个人都处于生活的不同阶段。 在过去20年的大部分时间里，我的咨询电话长达20到30分钟，我们可以制定一个很好的计划。 今天，这需要一个多小时，并且通常需要详细的后续电话。 如果我必须总结我所有的谈话，我会说这归结为预测生活和耐心。
预测是一个规划未来两到三年生活的过程，讨论工作稳定性、收入预测、储蓄和投资模式、债务滚存（或增加）、孩子、学校、学费等。从那里，讨论当地市场动态，如住房供应、人口增长、利率周期和预测。 这有助于制定用于购房的可靠预算。
耐心可以意味着很多事情。 对于某些人来说，这意味着租用一段时间以节省更多资金或度过不确定时期。 对于其他人来说，它可能会寻找合适的销售价格组合以及卖方在价格下调、成交成本等方面的让步。有时，这意味着对您想要的位置保持耐心。 也许您几年内都无法在该特定区域拥有该特定的房子，现在选择下一个最佳位置就足够了。 住房曾经是许多人的敲门砖，但过去几年的低利率环境让每个人都可以立即得到他们想要的东西。 我们似乎已经失去了对生活保持耐心的艺术。
