作为 去年的抵押贷款利率冲击 使美国房地产市场陷入 急剧放缓许多购房者开始临阵退缩,担心自己会在高峰期购房。 其中一些买家甚至退出了合同,并把保证金留在了桌面上。 取消率达到 霍顿博士美国最大的上市住宅建筑商,其增长率从 2022 年第一季度的 16% 飙升至 2022 年第三季度的 32%。看起来建筑商可能会面临一段坎坷的道路。
快进到 2023 年 6 月,并且 房屋建筑商的股票 包括 霍顿博士 和 莱纳尔 创下了历史新高,因为 新屋销售 继续快速复苏。 尤其是 DR Horton,其取消率从 2022 年第三季度的 32% 回落至 2022 年第三季度的 18%。 2023 年第二季度。
了解建筑商如何能够超越 2023 年的预期—— 大多数经济学家认为房地产市场将是糟糕的一年—财富 联系了 DR Horton 的首席执行官 David Auld。
奥尔德说,随着去年市场开始下滑,建筑商开始降低利润率,而利润率已经增长到创纪录的水平 繁荣时期——采取措施吸引买家重返市场。 对于一些建筑商来说,这意味着提供激进的利率购买,这在某些情况下会降低买家的抵押贷款利率 低于5%。 在一些社区,它要求将价格降低 5% 和 10%。 在 像奥斯汀这样快速修正的市场DR Horton 是最大的建筑商,一些新建社区的房价下降了 15% 以上。
进入2023年, 建筑商负担能力调整—相对于转售/现有住宅空间缺乏调整——加上现有住宅库存的缺乏 放 s我nG我e–FA米我我y 建筑商在一个好地方。
要了解反弹的证据以及他们是如何做到的,只要看看 DR Horton 的收益即可。
早在四月份,霍顿博士就报告说, 2023 年第二季度 收入同比下降 0.3% Q2 2022 年。然而,其 2023 年第二季度的净利润(即利润)较 2022 年第二季度的净利润水平下降了 34%。这些数字表明,负担能力的改善,例如 抵押贷款利率下调,正在蚕食 DR Horton 的利润,同时也有助于提高销售额。
尽管受到抵押贷款利率冲击,DR Horton 仍能从 2022 年《财富》500 强排行榜的第 124 位上升至有史以来的最高排名 2023年第120名。
要了解建筑商如何垄断市场的细微差别, 财富 与 DR Horton 的首席执行官 David Auld 进行了以下问答。 奥尔德一直掌管这家位于德克萨斯州阿灵顿的建筑商 自2014年起,并带领霍顿博士度过了后金融危机时代、COVID-19 经济衰退,以及 2022 年抵押贷款利率冲击。
以下是《财富》杂志对奥尔德的问答。
《财富》:霍顿博士第二季度的盈利和收入超出了预期。 如何解释今年春季销售的改善? 在去年抵押贷款利率放缓之后,霍顿博士如何让买家重返市场?
尽管抵押贷款利率上升和通胀压力较大,但基本住房需求依然强劲,由于正常的季节性因素,加上我们利用激励措施和定价调整来适应不断变化的市场条件,我们的净销售订单在第二财季有所改善。
DR Horton 的典型季节性趋势是我们的净销售订单从 12 月到 3 月的季度增长了大约 50%。 今年,我们经历了比正常情况更好的季节性,我们的净销售订单环比增长了 73%,这主要是由于现有的和日益严重的供需失衡所致。
为了解决市场上的负担能力问题,我们向市场引入了更多的激励措施,并在必要时调整了房屋的基本定价。 我们最近最成功的激励措施是利率回购。 我们通常会在贷款期限内提供低于市场水平的 30 年期固定利率抵押贷款。
今年春天,您告诉投资者,“定价调整”帮助霍顿博士将需求带回市场。 过去一年霍顿博士在哪些类型的社区/区域住房市场下调了房价? 降价幅度大致有多大?
我们 2023 财年第二季度成交的平均销售价格为 378,800 美元,比 2022 财年第四季度 403,700 美元的高点下降了 6%。价格调整由我们的当地市场运营商根据社区情况进行调整。根据市场情况和需求。 我们在 110 个市场和 33 个州的运营范围内的价格调整差异很大,一般来说,佛罗里达州社区的价格保持得更好。
尽管抵押贷款利率上升和通胀压力较大,但基本住房需求依然强劲,由于正常的季节性因素,加上我们利用激励措施和定价调整来适应不断变化的市场条件,我们的净销售订单在第二财季有所改善。 DR Horton 的典型季节性趋势是我们的净销售订单从 12 月到 3 月的季度增长了大约 50%。 今年,我们经历了比正常情况更好的季节性,我们的净销售订单环比增长了 73%,这主要是由于现有的和日益严重的供需失衡所致。 为了解决市场上的负担能力问题,我们向市场引入了更多的激励措施,并在必要时调整了房屋的基本定价。 我们最近最成功的激励措施是利率回购。 我们通常会在贷款期限内提供低于市场水平的 30 年期固定利率抵押贷款。
鉴于销售情况的改善,建筑商是否会很快取消买断或激励措施?
如果市场继续改善,我们预计有机会取消激励措施和/或开始逐步提高房屋的基本价格。 这仍将根据当地市场条件逐个社区进行。
在大流行的住房热潮期间,霍顿博士等建筑商扩大了利润率。 分析师表示,获得喘息空间,然后降低利润以“寻找市场”,有助于建筑商抵御抵押贷款利率冲击。 您是否同意这一评估?霍顿博士对此有何反应?
我们确实同意这一评估。 尽管由于 2022 年下半年费率大幅上涨,我们的毛利率有所下降,但仍高于 20% 的历史正常水平。 我们 3 月份季度的房屋销售毛利率为 21.6%,我们公开指导 6 月份季度的毛利率在 21% 至 22% 之间。 我们的住宅建筑销售销售及管理费用仍处于历史低位,综合税前利润率在十几岁左右强劲。
德意志银行 最近发表的一篇论文称,去年“美国房地产市场只是在经历一场周期中期危机”,住房供应不足将使建筑商在未来几年变得忙碌。 该评估与您的个人观点相比如何? 这个国家究竟有多“落后”?
很难准确地指出这个国家的建设程度到底有多差,但我坚信,由于该行业的开发和建设能力限制,未来几年,无论是新房还是现房,我们仍然处于供应极度不足的住房市场。
根据 John Burns 研究与咨询公司进行的一项分析,机构投资者(拥有超过 1,000 套房屋的投资者)在 1 月和 2 月购买的房屋比 2022 年前两个月减少了 90%。您是否在 DR Horton 的建筑中看到了这一点‐ 出租业务?
我们仍然看到许多买家有兴趣购买我们的多户租赁项目和单户租赁社区,并且我们继续以良好的速度向投资者出售我们的租赁社区。 随着我们不断扩大这些业务,霍顿博士拥有独特的优势,成为最大的租赁社区提供商,为越来越多的机构投资者提供服务,专注于降低成本并提高其投资组合的收购和管理效率。
截至 2023 年第二季度,BTR 占 DR Horton 业务的百分比是多少? 您认为 5 年后这个数字会是多少?
截至 2023 年 3 月 31 日,我们的租赁库存(包括多户和单户)为 33 亿美元,约占总库存的 14%。 我们对于建租业务的未来规模没有设定目标。 我们计划继续巩固租赁市场的份额,就像多年来我们在出售业务方面稳步积累份额一样。