大型银行、研究和咨询公司正在对商业房地产行业的状况发表看法，其预测和评估范围从“比金融危机时期更严重”的价格下跌到“可控”的挑战，利率上升和信贷收紧，既推高了借贷成本，又导致违约率上升。
人们似乎普遍认为，鉴于大流行导致在家工作的广泛转变，办公部门面临的风险最大，这在很大程度上影响了需求。 然而，这将如何影响整个市场，取决于你问的是谁。
为了更好地了解商业房地产的下一步发展，让我们看一下凯投宏观、普华永道最近发表的论文， 摩根士丹利, 美国银行、瑞银和 高盛。
在 一份报告凯投宏观 (Capital Economics) 副首席房地产经济学家基兰·雷丘拉 (Kiran Raichura) 撰写的文章中，他将陷入困境的写字楼行业比作购物中心，称购物中心尚未真正复苏。 这两个行业都缺乏需求，就办公室而言，这是因为人们转向在家工作。
该研究公司表示，“我们预测，到 2025 年底，写字楼价值将暴跌 35%，甚至到 2040 年也不太可能恢复”，这意味着写字楼价值可能不会在未来 17 年恢复到疫情前的峰值。年。
公司的理由是什么？ 办公室钥匙卡刷卡率下降至大流行前水平的 50%（当时已为 70% 至 75%）。 利用率低正促使公司减少物理空间，导致今年第一季度的空置率高达 19%，而 2019 年最后一个季度的空置率为 16.8%。不过，Raichura 表示，如果考虑到空置率，实际空置率大约是原来的两倍。转租空置考虑在内。 因此，2016年至2023年间，写字楼空置率的增幅已经超过购物中心。
此外，该公司表示，主要房东已经将搁浅的办公资产返还给贷方，随着 5 月份商业抵押贷款支持证券拖欠率上升，返还金额可能会增加。 与此同时，房地产投资信托投资者却“回避办公室”。 经过三年多的低迷时期，写字楼 REIT 总回报指数相对于全股权 REIT 指数下降了 50% 以上，类似于零售业初期区域购物中心 REIT 总回报指数的下降凯投宏观指出，这是修正。
正如 Raichura 所说，这就是说，如果不考虑商业房地产的整体状况，写字楼业主的未来之路将“注定是一条艰难的道路”。
在普华永道的 年中展望专业服务公司只是简单地表示商业地产并没有崩溃。 尽管美联储加息推高了借贷成本，而且大流行改变了人们的工作方式，但普华永道认为，未来仍有交易机会。
普华永道表示：“我们相信该行业并未陷入危机，因为成功的交易撮合者会找到机会，所有子行业都出现了明显的复苏迹象，包括饱受诟病的办公楼子行业。”
话虽如此，今年第一季度商业地产所有子行业的交易量均较去年同期有所下降。 报告称，办公楼下降了 68%，酒店业下降了 55%，工业下降了 54%。 尽管如此，普华永道预计，随着利率和经济政策的改善，租赁活动和交易流将会恢复。 但就目前而言，该行业将继续面临阻力，交易撮合者可能必须发挥创造力。
普华永道表示：“在利率上升和银行对该领域贷款兴趣下降的背景下，商业房地产资产面临多重挑战。” “债务成本的增加迫使交易撮合者需要花费更多时间来评估合适的债务/股权组合来为交易融资，并且随着买家和卖家在估值预期上慢慢达成一致，谈判也被延长了。”
摩根士丹利财富管理公司首席投资官丽莎·沙莱特(Lisa Shalett)认为，商业房地产面临着“巨大的障碍”，尤其是写字楼物业，自疫情以来空置率不断上升，房地产价值不断下降。 与此同时，整个行业都面临着未来的一波贷款到期潮，可能是在更严格的贷款标准的情况下。 这可能会导致拖欠和违约的增加以及财产价值的下降，沙莱特在她的评估中对此表示赞同。
沙莱特写道：“未来 24 个月内，2.9 万亿美元的商业抵押贷款中，超过 50% 需要重新谈判，届时新的贷款利率可能会上涨 350 至 450 个基点。” 出于这些原因，Shalett 和该银行的分析师“预测 CRE 价格从高峰到低谷的跌幅将高达 40%，比金融危机期间还要严重。”
沙莱特还表示，任何行业都不会“免受”这些预期违约和拖欠行为的影响，这些影响将超出房东和银行的范围。
美国银行分析师一再强调，商业房地产面临的挑战是可控的，并列举了几个原因。 但首先，让我们看一下美国银行提出的未来两个关键挑战。 第一个：高通胀促使美联储加息，使得偿还新的和到期的商业房地产抵押贷款债务的成本大大增加。 第二个：远程工作，事实证明，远程工作的影响超出了大流行的范围，并在很大程度上减少了需求。
美国银行分析师写道：“我们的结论是，这些挑战是真实且重大的，但出于多种原因，它们是可控的，并不会对美国经济构成系统性风险。”
那么其中一些原因是什么？ 首先，商业房地产借款人可以采用一些融资策略来避免债务违约，例如贷款修改和延期。 因此，分析师声称今年到期的 17% 贷款可以使用这些策略进行再融资，这可能会保护陷入困境的借款人免受当今经济环境中更高成本的影响。 其次，美国银行分析师认为，写字楼物业占今年到期的商业房地产贷款的 23%，但这仅占所有商业房地产的 3.8%。 最后，金融危机后承保的改善意味着贷款风险降低。 美国银行分析师观察到的两个趋势中，他们发现债务与服务覆盖率大幅上升，而贷款与价值比率大幅下降，这标志着全球金融危机前宽松承保的转变。
总部位于苏黎世的跨国投资银行瑞银集团的分析师 认为 “头条新闻比现实更糟糕”，2008 年的流动性危机不太可能重演。 分析师以不那么悲观的语气声称，在未偿还的 5.4 万亿美元商业房地产债务（多户住宅除外）中，大约有 1.2 万亿美元将到期，而且利率可能会更高。 尽管如此，这预计将增加办公部门（他们声称占商业房地产总价值的 15%）内现有的挑战，而不是构成系统性风险。 但这仍然意味着写字楼业主更有可能拖欠债务。
分析师写道：“目前大约 13 亿美元的办公楼抵押贷款预计将在未来三年内到期。” “其中一些贷款可能需要重组，但与超过 2 万亿美元的银行股本相比，问题的范围相形见绌。 银行的写字楼风险敞口占贷款总额的比例不到 5%，大型银行的平均比例仅为 1.9%。”
尽管他们很乐观，但情况仍然可能变得更糟，特别是在严重衰退的情况下。
分析师写道：“虽然我们认为潜在损失是可控的，但我们预计商业地产的大幅恶化将因盈利/盈利风险而给银行股价带来压力。”
高盛 分析师直奔写字楼领域他们表示，“近几个月来一直是投资者高度关注的主题，我们认为这是正确的。”
尽管分析师认为多户住宅和工业地产仍保持弹性，但他们指出了该行业面临的三大风险。 首先，分析师表示，商业地产借款人面临更高的利率，这意味着更高的成本和更大的浮动利率负债风险。 这让我们面临第二个风险：再融资可能会很痛苦。 他们估计价值 1.07 万亿美元的商业抵押贷款将在 2024 年底前到期。
分析师写道，这意味着“许多借款人可能不得不以更高的利率为其固定利率贷款再融资”。 对于陷入困境的写字楼业主来说，以更高利率再融资的能力和意愿将受到限制。 最后，高盛分析师表示，未来融资条件将进一步收紧。 然而，与其他人不同的是，分析师并没有明确指责银行倒闭。 相反，他们强调银行在商业房地产交易中发挥的作用。
“小银行信贷供应的减少对美国商业房地产活动造成的潜在干扰是巨大的，而且最依赖银行融资的部门——写字楼和零售地产——也面临着功能陈旧的最大风险， ”分析师写道。
