唯一的目标是不赔钱。
当 Matthew Kilboy 列出他和丈夫在 2017 年购买的华盛顿特区公寓时,他们承认更高的利率和疲软的公寓市场意味着他们支付的 529,000 美元中的任何一美元都是他们会感谢他们的幸运星的美元为了。
大楼中一个类似的两居室和两浴室单元最近以不到 50 万的价格售出。 他们在 4 月份列出的 549,000 美元的价格基本上是一个愿望。
一个月后,这对夫妇以 565,000 美元的价格收盘——这要归功于一种鲜为人知的便利设施,随着抵押贷款利率的上升,这种设施变得越来越受欢迎。 他们的单位附带了一个假设的 30 年抵押贷款,固定利率为 2.25%,这对夫妇在 2020 年 11 月的再融资后锁定了这一利率。 通过宣传买家可以继承抵押贷款,这对搬到丹佛的夫妇收到了几次要价过高的报价,这似乎是 Covid 封锁期间扭曲的房地产市场的遗留物。
“这是挂牌的第一句话,”39 岁的基尔博伊先生说,他是一名前海军护士,他的贷款得到退伍军人事务部的支持,可以转给买家。 “没有人能找到这么低的利率,所以我们真的在推动它。”
美联储可能已经放慢了加息速度,但每月抵押贷款成本仍是 18 个月前水平的两倍多。 这大大减少了待售库存的供应,因为这阻止了在大流行期间锁定低利率的数百万房主出售他们的房屋,并且每个月可能会为购买新房屋而产生数百美元的额外借贷成本。
因为出售的东西很少,所以房价一直保持稳定,甚至 恢复上升,尽管借贷成本大幅增加。 房地产经纪人和经济学家的观点是,任何获得 3% 或更低抵押贷款利率的人都拥有他们不愿放弃的宝贵资产。
但每项资产都有价格。 现在,一群新兴的投资者和房地产经纪人正试图通过将几年前的抵押贷款利率转移给新买家来出售这些利率。
房地产经纪公司 Redfin 发现像 Kilboy 先生这样评论“漂亮的房子,可承担 3.25% 的贷款”的房源数量急剧增加。 Facebook 群组纷纷涌现,为它们寻找买家,而新公司也在推销服务以加快转移速度。
Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示:“拥有可承担抵押贷款的房主拥有许多购房者想要并愿意支付的有价值的东西。” “对于那些在房价接近峰值但抵押贷款利率仍然很低时购买的人来说,这可能是一种摆脱后悔购买的有吸引力的方式。”
投资者同样热切:委婉的“创意金融”已成为 BiggerPockets 等网站上的热门话题,BiggerPockets 是一个论坛,房东可以就经营短期租赁和购买第一处投资房产等话题交换意见。 在书籍、研讨会和 YouTube 视频中,有影响力的人兜售有关如何找到愿意在银行不知情的情况下转让低利率抵押贷款的陷入困境的房主的建议——产权公司表示他们已经看到了更多这种有价值但风险极大的策略。
Bigger Pockets 的首席执行官斯科特·特伦奇 (Scott Trench) 说:“这太吸引人了。”他补充说,其中许多策略经常涉及大多数人不熟悉的额外风险和文书工作。
从行人到狡猾,这一切似乎都在强调这个国家的房地产市场被遗憾地冻结的方式。 买家对低成本抵押贷款的消失感到不满。 卖家不愿在大流行高峰期降低价格。 一些坚定的人试图利用想象力和细则来建立通往 2021 年廉价货币时代的门户,而不是接受。
大多数美国抵押贷款不能直接承担。 然而,抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼 (Michael Fratantoni) 表示,许多受欢迎的政府支持抵押贷款——例如由联邦住房管理局、退伍军人事务部和农业部承保的抵押贷款——通常是。 根据抵押技术和数据提供商 Black Knight 的说法,这些贷款经常被首次购房者使用,约占未偿还抵押贷款的四分之一。
从理论上讲,数百万持有低利率抵押贷款的房主中的任何一个都可以获得宝贵的额外津贴来出售他们的房屋。 不过,房地产经纪人表示,在实践中转让它们可能很困难。 例如,转让 VA 支持的抵押贷款的房主可能会失去获得另一笔类似贷款的能力,除非他们能找到符合 VA 资格的买家来接受他们的原始抵押贷款。
或者考虑一个拥有低利率抵押贷款但已经支付了大部分首付的房主:要获得贷款,买方必须拿出大笔首付来抵消卖方的资产——这是很少有人能做到的做。
Craig O’Boyle 希望创建一个更快、更容易做出假设的企业。 O’Boyle 先生是一名房地产经纪人,他在科罗拉多州从事房屋销售已有 30 年之久,以至于他记得自己必须通读门槛合同,现在买卖双方只需在 DocuSign 上点击即可。 他说,仔细阅读有关可以承担某些贷款的字眼,他长期以来一直认为,如果利率飙升,这些所有者会突然发现他们的债务是有价值的。
“然后利率市场出现了这种转变,”奥博伊尔先生说。
去年,他和一位合伙人开始 假设解决方案,一家咨询公司,每笔交易收取 1,100 美元的处理费,帮助房地产经纪人在买卖双方之间转移抵押贷款。 奥博伊尔先生在向代理商推销时争辩说,他们在处理大理石台面或山景时将利率降至 3% 以下。
“你推销这个,假设你正在与隔壁的房子竞争,你的房子应该卖得更快或卖得更多,”他说。
即使对于绝大多数使用无法转让的传统抵押贷款的人来说,某种利率补偿也正在成为常态。 虽然房价已从去年 6 月的历史高位回落,但降幅还不足以弥补抵押贷款利率的上涨,而且还在再次上涨。
为了刺激新贷款,抵押贷款公司开始营销产品,借款人可以通过支付数千美元来“买下”利率,获得一两年显着降低的利率。 最受欢迎的产品之一是“2/1 买断”,即借款人在第一年支付利率降低两个百分点,第二年支付一个百分点。
简而言之:“按照今天的房价,大多数房屋都买不起,”俄勒冈州凤凰城和波特兰市的房地产经纪人路易斯·索利斯 (Luis Solis) 说。
他说,Solis 先生最近的大部分交易都有某种形式的利率补偿,即名义上的降价。 通常是在交易结束时一次性付清,买家用它来购买暂时较低的利率。 拥有大量股权的卖家可以省去中间人,通过充当贷方为买家的购买提供低于现行利率的融资——这就是所谓的卖家融资。
假设抵押贷款,支付利率:这些是应对不断上升的借贷成本的创造性但直接的解决方案。 但在边缘,越来越多希望用最少的现金购买房屋的投资者正在尝试一种灰色的金融技术——被称为“Subject to”或“Subto”——他们试图找到那些拖欠债务的人并达成一项附带协议以接管他们的(低息)付款。(据说该交易“取决于”现有贷款。)
当利率高时,该策略具有明显的吸引力,但它带有一个巨大的星号:一旦房屋易手,银行通常有权收回贷款——即要求卖方立即全额支付抵押贷款余额. 此外,如果买方拖欠付款,该房产仍可能被取消抵押品赎回权——破坏卖方的信用,因为他或她不再拥有房屋。
尽管如此,Empire Title 总裁 Bill McAfee 表示,他已经看到越来越多的客户希望根据这些条款更改他们的所有权,并且股票披露警告双方可能会出错。
“我并不是说我同意这样做,但这是一种用很少的钱进入房地产的方式,”他说。 “他们必须弄清楚是否值得冒这个风险。”