随着房价开始上涨 2000年代初期的繁荣，房地产投机者在菲尼克斯、拉斯维加斯和迈阿密等快速增长的太阳带市场加倍下注。 那些经常炒房的投机者认为人口众多的阳光地带市场将以最低的风险提供最好的回报。 当然，他们是出了名的错误，因为那些繁荣后来证明是一些最大的房地产泡沫， 最终爆裂 并帮助刺激了金融危机。
相对而言，00 年代阳光地带的房屋崩盘有一个例外：孤星州。 从高峰到低谷，奥斯汀和达拉斯等市场的房价分别仅下跌 8.5% 和 10.5%，而 齐洛 拉斯维加斯的房屋价值指数 (ZHVI) 在 2007 年左右的峰值和 2012 年左右的谷底之间下跌了 63.9%，凤凰城下跌了 56.4%，迈阿密下跌了 52.2%。
20 世纪 00 年代中期，全国热心的贷款人允许借款人在不付太多首付的情况下进行抵押贷款，但德克萨斯州坚持其 保守的贷款做法. 那些更严格的贷款法帮助该州摆脱了 00 年代的房地产崩盘，并且， 根据德克萨斯 A&M 研究人员的说法限制了“取消抵押品赎回权的数量”。
快进到 2023 年，这一次德克萨斯州的一个地区可以说是两者的震中 流行性住房繁荣 和 大流行性住房矫正: 奥斯汀。
事实上，在 2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间，根据 Zillow 房屋价值指数衡量的奥斯汀房价下跌了 10.02%，比 ZHVI 同期记录的全国跌幅 (1%) 高出 10 倍。 这是迄今为止美国 400 个最大房地产市场中跌幅最大的，仅次于旧金山 (-10%)、俄勒冈州本德 (-9.5%) 和博伊西 (-9.3%)。
为什么奥斯汀受到如此严重的打击，而这个国家的大部分地区却几乎看不到任何修正？ 一方面， 奥斯汀起泡了.
理论上，房地产泡沫需要 三要素.
首先，房地产泡沫需要房价急剧高估——这意味着当地房价远远超过当地收入历史上支持的水平。 这正是大流行性住房繁荣期间在奥斯汀发生的事情。 事实上，根据穆迪分析， 奥斯汀房价在繁荣高峰期被“高估”了 63.7% 在 2022 年第一季度。任何超过 25% 的情况，穆迪都认为“严重高估”。
其次，房地产泡沫需要投机。 虽然量化这一点可能具有挑战性，但它通常以投资者过度扩张的形式出现。 鉴于 肖恩富恩特斯，奥斯汀的长期房地产经纪人和住房投资者，这正是 2020 年至 2022 年间奥斯汀发生的事情。在他的讲述中，许多当地投资者正在购买他们知道不会产生支付抵押贷款所需租金的出租物业. 为什么？ 富恩特斯说，他们认为奥斯汀的房价会继续飙升，尽管他们每个月都在抵押贷款上赔钱，但投资会取得丰硕成果。 那是教科书式的猜测。
“一旦金钱成本 [mortgage rates] 上升了，很多 [Austin] 投机者停止购买，”富恩特斯告诉 财富. “他们中的一些人遇到了麻烦，一些人正在削减他们的投资，而另一些人仍然不得不每月支付 100 美元、200 美元或更多来支持房产。”
第三，为了被称为泡沫，价格必须下跌。 当然，这只能在事后才能确定。 也就是说，鉴于奥斯汀的房价在短短九个月内下跌了两位数，可以说奥斯汀也符合这一标准。
与 00 年代的房地产崩盘相比，这次对奥斯汀打击最严重的房地产调整是温和而温和的。 事实上，在连续五个月环比下跌之后，根据 Zillow 房屋价值指数衡量的美国房价在 3 月和 4 月均出现上涨（见下图）。
在全国 400 个最大的房地产市场中， 226 要么回到历史最高房价 或者只是在 4 月创下历史新高。
在 174 个下跌市场中，只有 38 个下跌 5.00% 或更多。 这些市场大多位于西部山区、西南部或太平洋沿岸。 这些低迷市场的统一特征是基本面紧张，特别是 当地房价与当地租金之间的差距大于平均水平.
奥斯汀将何去何从？ 这很难说。
穆迪分析估计，德克萨斯州奥斯汀-朗德罗克-乔治城都会区的房价在本周期内将出现 -17.9% 的峰谷跌幅，其中跌幅为 -8.8% Q2 2023 年和 2024 年第二季度。但是， Zillow 的预测模型 预测奥斯汀将在 2023 年 4 月至 2024 年 4 月期间反弹 +2.2%。
奥斯汀仍然面临的最大逆风是基本面。 根据穆迪分析， 奥斯汀在 2023 年第一季度仍被“高估”了 36.6% （尽管低于 2022 年第一季度 63.7% 的“高估”峰值）。 其次，奥斯汀的库存继续增加，5 月份活跃挂牌量同比增长 112%， 根据 Realtor.com.
然而，奥斯汀确实有长期的顺风，可能使持续修正具有挑战性。 首先，它仍然是科技工作者的热门目的地， 雇主 逃离高税收州的人。
请记住，虽然奥斯汀的房屋价值在过去一年有所下降，但自 2020 年 3 月以来仍上涨了 42.6%。大多数奥斯汀房主拥有大量房屋净值。
