美联储降息，为何抵押贷款利率攀升？房地产市场最新曲线背后的真相

我们抵押贷款利率随着住房需求减弱，房价连续第四周上涨。尽管近期人们预期美联储降息将带来缓解，但借贷成本仍在继续上升。

房地美报告称，截至 2024 年 10 月 24 日，30 年期固定抵押贷款平均利率达到 6.54%，为 8 月以来的最高水平。尽管仍低于今年 5 月份以来的高点 7.22%，但上升趋势已开始对购房者构成压力。

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美联储降息的预期使9月份抵押贷款利率降至6.08%的低点，但这种暂时的下跌未能刺激房地产市场。根据全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，主导市场的二手房销量 9 月份环比下滑 1%，导致年度调整后房屋销量降至 384 万套，为 2010 年以来的最低水平。

抵押贷款申请也有所下降，抵押贷款银行家协会的另一份报告显示，抵押贷款申请量连续四周下降，达到 7 月份以来的最高水平。

专家表示，对于大多数买家来说，这个季节的利率下降可能来得太晚了，他们通常在春季进入市场，此时家庭可以更轻松地在学年期间进行计划。一些买家也可能会坚持观望，希望利率可能进一步下降，因为美联储已表示计划在 2025 年继续调整利率。

对于买家来说，利率的每一次小幅上涨都会增加每月的付款额，从而加重高房价的负担，根据 NAR 的数据，9 月份房价已连续第 15 个月上涨。家庭保险费用的增加也导致家庭预算紧张。

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分析师将近期抵押贷款利率的上升归因于强劲的经济数据，而不是美联储的政策。虽然抵押贷款利率与 10 年期国债收益率挂钩，但许多人预计 10 年期国债收益率会随预期下降美联储降息，强于预期的经济表现推动收益率上升。

例如，9月份就业增长超出预期，最近的零售支出报告显示消费者需求稳定，提振了投资者预期并推高了债券收益率。

这使得房地美首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）观察到，“由于悲观的经济预测和可靠的数据之间的紧张关系，抵押贷款利率的波动性仍然很高。”

截至10月24日，10年期国债收益率为4.24%，为7月份以来最高。随着收益率上升，债券价格下跌，要求投资者对政府债务要求更高的利息。政府的财务状况，包括预算赤字和即将到来的 2024 年大选，给国债市场增加了压力。

根据负责任联邦预算委员会的预测，到 2035 年，特朗普第二任总统可能会使国家债务增加 7.5 万亿美元，而哈里斯担任总统时国家债务为 3.5 万亿美元，这加剧了人们对长期债务的担忧。

亿万富翁投资者保罗·都铎·琼斯 (Paul Tudor Jones) 对财政挑战评论道：“除非我们认真对待支出问题，否则我们很快就会破产。”

NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 强调了政府借款如何影响抵押贷款市场，并表示持续的联邦赤字可能会削弱抵押贷款的可用性。他表示，“政府每次借入更多资金，就意味着房地产市场可用的抵押贷款资金就会减少，这可能会限制我们一直希望的降息。”

据美国有线电视新闻网 (CNN) 报道，等待仍然是充满希望的购房者的常见策略。来自北卡罗来纳州的一位年轻母亲金伯利·布拉德利 (Kimberly Bradley) 表示，尽管其他人现在敦促她买房，但她对按照目前的价格做出承诺犹豫不决。 “我不想多年来一直坚持我不喜欢的利率，”她解释道，并指出她正在寻求未来付款的稳定性。

南卡罗来纳州查尔斯顿的租客肯·洛瑞 (Ken Lowrey) 也表达了类似的担忧，称拥有住房是他的“安全目标”。不断上涨的租金和意外的医疗费用耗尽了他 7,000 美元的积蓄，迫使他推迟重大的人生选择，为买房存钱。

“我推迟了一切，从生孩子到为退休储蓄，”他分享道，这表明负担能力——无论是通过降低利率还是房价——是他的决定因素。

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