现在似乎是拥有公寓楼的好时机。
对许多房东来说,确实如此。近年来,由于全国大部分地区住房短缺和严重的通货膨胀,租金飞涨。
但越来越多的出租物业陷入财务困境,尤其是在南部和西南部。只有一些出租物业停止偿还抵押贷款,但分析师担心,多达 20% 的公寓物业贷款可能面临违约风险。
尽管疫情期间租金飙升,但近几个月涨势停滞。在美国许多地方,租金开始下降。美联储为对抗通胀而上调利率,导致抵押贷款对业主来说成本大大增加。尽管许多地方的住房仍然稀缺,但开发商可能在休斯顿和佛罗里达州坦帕等城市建造了太多高端公寓,而这些城市不再像 2021 年和 2022 年那样吸引那么多租房者。
这些问题尚未演变成危机,因为大多数公寓楼(在房地产行业中被称为多户型房产)的业主尚未拖欠贷款。
商业房地产金融委员会(一个由贷款机构和投资者组成的行业协会)的数据显示,只有 1.7% 的多户住宅贷款拖欠至少 30 天,而写字楼贷款拖欠至少 30 天的比例约为 7%,酒店和零售贷款拖欠至少 6%。
但许多行业组织、评级机构和研究公司担心,更多的公寓贷款可能会陷入困境。多户型贷款占行业专家编制的新增观察名单中贷款的大多数。
房地产委员会执行董事丽莎·彭德加斯特 (Lisa Pendergast) 表示:“多户型住宅现在不会突然出现并给你带来很大冲击,但它已经引起了每个人的关注。”
对公寓贷款的担忧加剧了商业地产面临的一系列问题。由于人们转向在家办公,老旧办公楼受到了冲击。由于人们减少了商务旅行,酒店也受到了冲击。多年来,商场一直在被网上购物蚕食。
公寓楼面临的问题多种多样。在某些情况下,业主难以填满房间并产生足够的收入。在另一些情况下,公寓里住满了付费租户,但业主无法快速提高租金以筹集现金来支付不断上涨的贷款。
因此,根据数据提供商 CRED iQ 维护的列表,现在几乎五分之一的多户贷款面临拖欠的风险。
分析师最担心的是大约三分之一的多户抵押贷款采用浮动利率。与典型的固定利率抵押贷款不同,随着过去两年利率的上升,这些贷款的还款额也随之增加。
ZMR Capital 于 2022 年初收购了位于佛罗里达州布兰登坦帕附近的 Reserve 大楼,这是一栋拥有 982 个单元的大楼。该房产的抵押贷款被打包成债券出售给投资者。该房产的入住率超过 80%,但利息支出增加了 50% 以上,即超过 600 万美元。因此,根据 CRED iQ 对贷款服务文件的分析,该大楼的业主无法偿还 4 月份到期的抵押贷款。ZMR Capital 拒绝置评。
据 CRED iQ 称,OWC 182 Holdings 是位于休斯顿的 Oaks of Westchase 的所有者,Oaks of Westchase 是一栋拥有 182 个单元的花园式公寓楼,由 15 栋两层建筑组成。该公司自 4 月以来一直未能偿还抵押贷款,主要原因是利息成本过高。记者无法联系到 OWC 182 的代表发表评论。
CRED iQ 首席执行官迈克·哈斯 (Mike Haas) 表示:“利率飙升导致这些房产的债务偿还成本激增。”
但即使是获得了固定利率抵押贷款的借款人,当他们不得不用利率高得多的贷款来为抵押贷款再融资时,也可能陷入困境。根据抵押贷款银行家协会的数据,今年将有价值约 2500 亿美元的多户家庭贷款到期。
“由于利率大幅上涨,全国平均租金开始下降,如果你需要再融资,那么你就是在更昂贵的环境中再融资,”洛克·洛德律师事务所 CMBS 特别服务组合伙人兼负责人马克·西尔弗曼 (Mark Silverman) 表示。“让这些建筑盈利变得更加困难。”
虽然写字楼的债务和贷款挑战主要集中在大城市的建筑上,特别是东北部和西海岸,但对多户型住宅的担忧则更多地集中在阳光地带。
随着疫情期间越来越多的人迁往南部和西南部,开发商修建了公寓大楼以满足预期需求。但房地产分析师表示,近几个月来,迁往这些地区的人数急剧下降。
CoStar Group 的数据显示,在阳光地带的 19 个主要城市(包括迈阿密、亚特兰大、菲尼克斯和德克萨斯州奥斯汀),2019 年有 12 万套新公寓可供出租,租房者有 11 万。去年,这些市场有 21.6 万套新公寓,但需求放缓至 9.5 万租房者。
此外,由于疫情期间建筑和劳动力成本上升,开发商建造了更多豪华公寓楼,希望吸引有能力支付更多租金的租户。CoStar 的分析师表示,现在这些建筑的价格和租金正在下降。
CoStar Group 多户型住宅分析全国总监杰伊·利比克 (Jay Lybik) 表示:“开发商已经失控了。每个人都认为,我们在 2021 年看到的需求将会是未来的趋势。”
对于像 Tides Equities 这样的投资者来说,这可能是一个大问题。Tides Equities 是一家总部位于洛杉矶的房地产投资公司,在阳光地带的多户住宅物业上投入了巨额资金。就在几年前,Tides Equities 拥有价值约 20 亿美元的公寓楼。这一数字迅速增长到 65 亿美元。据 CRED iQ 称,现在,随着这些公寓的租金和价格下跌,该公司正努力偿还贷款并支付运营费用。
Tides Equities 的高管没有回应置评请求。
尽管如此,公寓楼的财务基础可能比写字楼更强。这是因为多户住宅可以通过政府支持的抵押贷款巨头房利美和房地美的贷款来融资,这两家公司是由国会为降低住房成本而创建的。
商业房地产数据公司 Trepp 的首席产品官 Lonnie Hendry 表示:“如果地区性银行和大型投资银行决定不再提供多户家庭贷款,那么 Fannie 和 Freddie 就会获得更多业务。这是其他资产类别所没有的安全措施。”
此外,亨德利先生说,尽管办公室受到工作模式重大转变的冲击,但人们仍然需要居住的地方,这应该会在长期内为多户型住宅行业提供支持。
即便如此,一些行业专家表示,他们预计公寓行业将出现一波违约潮,从而加剧整个商业房地产行业的问题。
洛克·洛德的西尔弗曼先生说:“有很多非常强大的多户型资产,但肯定会有附带损害,而且我认为损害不会小。”