房地产市场已经变得如此难以负担且难以驾驭,你可能会认为其中存在某种阴谋,这是情有可原的。 密苏里州陪审团刚刚裁定确实存在。
美国东部时间下午 2 点左右,在联邦法庭,陪审团发现全国房地产经纪人协会和最大的全国房地产经纪人特许经营商(包括伯克希尔哈撒韦公司的 HomeServices)合谋人为抬高支付给房地产经纪人的房屋销售佣金。 陪审团命令 NAR 和其他公司向超过 250,000 名房屋卖家支付近 18 亿美元的赔偿金。 根据反垄断法,根据法院的判断,这一数字可以增加两倍,达到 50 亿美元以上。
案子, 伯内特诉。 纳尔等人,是围绕 NAR 委员会政策展开审理的两起反垄断诉讼中的第一起,它可能会颠覆整个房地产行业的结构,原告阶层声称这相当于一个巨大的价格操纵阴谋。 诉状称,这一阴谋的“基石”是要求房屋卖家在全国使用的房地产数据库“多重列表服务”(当地 NAR 协会控制)上列出房屋之前,向代表买方的代理人支付佣金。
原告声称,由于绝大多数房屋都是在 MLS 市场上出售,房屋卖家被迫支付本应由买家支付的费用。 原告辩称,由于 NAR 和主要特许人拥有“市场力量”,他们以导致费用更高和竞争更少的方式构建市场。
根据判决表,陪审团对提出的每个问题都回答了“是”,包括这一共谋是否导致卖家“在出售房屋时为房地产经纪服务支付的费用比没有该共谋时支付的费用更高”。
NAR 表现出挑衅的态度。 在一份声明中提供给 财富该集团负责通讯的副总裁曼蒂尔·威廉姆斯(Mantill Williams)表示,其规则“优先考虑消费者,支持市场驱动的定价并促进商业竞争。 威廉姆斯补充说,“这件事还没有接近最终结果,因为我们将对陪审团的裁决提出上诉”,并将要求法官暂时降低陪审团的裁决。
威廉姆斯表示,NAR 坚持“NAR 对当地 MLS 经纪市场的指导,确保消费者获得全面、公平、透明和可靠的房屋信息,并且任何规模、服务或定价模式的经纪公司都能在竞争中获得公平的机会。” 他补充说,此案可能需要几年时间才能完全解决。
HomeServices 在一份声明中表示,该公司也将对判决提出上诉, 根据 华盛顿邮报。 该公司表示:“今天的决定意味着买家将在本已充满挑战的房地产市场中面临更多障碍,而卖家将更难实现其房屋的价值。”
此外,凯勒威廉姆斯发言人达里尔弗罗斯特告诉 华盛顿邮报 该公司“对陪审团对此案做出裁决之前,法院不允许他们听取密苏里州法律允许合作赔偿的重要证据感到失望”。
原告的首席律师迈克尔·凯奇马克(Michael Ketchmark)的语气截然不同。 “我们花了 4.5 年时间才发现这个阴谋的证据,”他告诉我们 华盛顿邮报。 “当陪审团看到证据并听取证词时……他们一致认为这是错误且非法的。”
最初提起诉讼时,其中包括 任何地方的房地产 (以前称为 Realogy)作为 NAR 做法的同谋,但该公司 据报道已解决 8350万美元。
市场反应震惊
市场消化了这一消息,主要券商股立即下跌 5% 或更多。 判决后仅几个小时,大幅下跌包括 齐洛 暴跌6亿美元, 埃克斯普世界控股公司 增加 2 亿美元,Opendoor 增加 1.5 亿美元。 在较小的方面,Redfin 损失了 3200 万美元, 罗盘 损失了 6100 万美元。 这意味着,由于堪萨斯城陪审团对经纪公司的商业模式提出了严峻的挑战,市场在几个小时内就蒸发了超过 10 亿美元的券商股票。
该案的判决让一些业内专家感到惊讶。 其一, 达里尔·费尔韦瑟Redfin 首席经济学家令陪审团对有关市场力量的复杂反垄断论点的理解足以为该类做出裁决留下了深刻的印象。
“目前尚不清楚陪审团是否能够充分理解价格操纵的经济学原理,从而将 NAR 让卖方向买方代理人付款的规则视为防止竞争的计划,但他们做到了,”她 发布于 X 今天下午。 “太棒了 [prosecutors] 以表彰他们的经济沟通技巧。”
Redfin 首席执行官格伦·凯尔曼 (Glenn Kelman) 表示,该公司对这一判决表示欢迎,因为该公司试图“站在历史正确的一边”,他在一篇长文中写道,“房地产行业发生变革”。 凯尔曼最近几周已采取行动 完全断绝他的经纪公司与 NAR 的联系 出于各种原因,包括对性骚扰文化的爆炸性指控,如 纽约时报。
他在一份声明中表示:“作为一家致力于为房地产消费者提供更好交易的公司,Redfin 为我们坚定不移的消费者倡导感到自豪。” “Redfin 为我们的客户节省了超过 15 亿美元的费用。”
Zillow 尚未发布任何类似的指导或对此案的反应。
佣金结构即将发生重大变化?
尽管如此,这一判决可能会改变我们所知的房地产行业的佣金结构。 NAR 首席法律官凯蒂·约翰逊本月早些时候在该公司的播客中谈到了这起诉讼。
约翰逊在播客中表示:“无论结果如何,都可能对未来几年的房地产行业和职业产生重大影响。” “这里真正重要的是从挂牌经纪人到买家经纪人的补偿方式。”
阿曼达·奥森 (Amanda Orson),非上市房地产市场的企业家、创始人兼首席执行官 帆船正在开发基于人工智能的交易平台的公司表示,佣金结构的改变“早就该发生了”。 奥森表示,“三重力量”正在对抗旧的佣金模式:诉讼、库存冻结和高利率的市场本身,以及人工智能的加速。
“它 [bears] 指出绝大多数悬而未决的诉讼都是“经纪公司”针对 NAR 提起的。 不是房主!” 她 发布于 X。 “改变不仅即将到来,而且早就该发生了。”