这 流行病住房热潮 对于投资者来说,这是一笔太好的交易,不容错过:历史上的低利率、容易获得资本、飙升的租金,以及 房价飞涨。 这就是为什么来自夫妻房东的每个人, 爱彼迎 东道主,机构大狗蜂拥而至。在大流行住房需求繁荣的高峰期, 邀请之家拥有 82,837 套美国单户住宅,2021 年第三季度净买家 1,523 套。 美国之家 4 出租拥有 58,693 套美国单户住宅,2021 年第三季度净买家为 1,292 套。
然而,2020 年夏季开始的投资者狂热有所减弱 一旦利率在 2022 年春季开始飙升。 利率飙升的结合,加上 2023 年出售的房屋短缺,已转化为机构购房冻结。
根据 John Burns 研究与咨询公司的数据,与 2022 年第一季度相比,机构公司在 2023 年第一季度购买的房屋减少了 90%。在 2023 年上半年, 邀请之家 (-205 户住宅)原样 美国之家 4 出租 (-300 户家庭)是净卖家。 Yieldstreet 拥有约 700 套房屋,告诉 财富 到 2023 年 7 月,它还没有购买过任何房屋。
也就是说,下一次上涨可能已经在酝酿之中。
周二, 大都会人寿 单户租赁基金透露已获得 承诺资本 3.9 亿美元。 此外,7月份, 摩根大通资产管理公司宣布有意组建一家价值 6.25 亿美元的合资企业 与 American Homes 4 Rent 合作,计划在全国范围内开发租赁房屋。 此外,Invitation Homes 还收购了 7 月 18 日,“包含近 1,900 套房屋的投资组合,价值约 6.5 亿美元”-一旦第三季度业绩公布,此举将使其成为净买家。
这一切都提出了一个问题:机构公司还会胆怯多久? 如果有什么事情发生的话,会引发另一场疯狂吗?
为了找出答案, 财富 伸手去 诺尔·克里斯托弗。 他是美国单户租赁 (SFR) 领域和建后出租 (BTR) 领域的领先思想领袖之一。
《财富》:是什么推动了大流行时代的机构住房牛市?
利率、出租房屋需求以及部署资本的需要。
利率不言而喻。 出租房屋的需求将继续推动对房屋的需求,包括出租房屋和自住房屋。 单户出租空间不再处于边缘。 它即使不是最大的房地产资产类别,也是其中之一。 由于房屋供应持续不足,需求将刺激需求,从而刺激大大小小的投资者。
为什么利率飙升与机构房地产牛市的平息同时发生?
一者导致了另一者。 这是基础经济学。 就像利率让许多购房者望而却步一样,它也让大型机构投资者望而却步。 利率冲击是前所未有的。 这些投资者在 SFR 领域还是第一次经历这种情况。 没有人知道会发生什么。 这导致大多数人搁置了一切。 如果他们有水晶球,许多人会继续在许多市场购买。
许多机构购房者不仅暂停购买,有些甚至直接净卖家。 其中包括 Invitation Homes——美国最大的单户住宅业主——wH2023 年第二季度,ich 出售的房屋(378 套)多于其收购的房屋(276 套)。 这标志着租赁运营商连续第三个季度成为净卖家。 这是暂时的喘息,还是长期的制度性停顿?
这是暂时的。 他们停下来,继续像往常一样挑选他们的投资组合。 对于 Invitation Homes 来说,80,000 套房屋中的 378 套根本不算什么。 他们一直在战略性地购买投资组合,并进入“建租”领域。 我记得几年前 Invitation Homes 对 BTR 没有兴趣。 他们迅速转向。 如果数字有效,他们就是买家。 转售市场以及大买家已经陷入停滞。 夫妻店买家的势头强劲,并试图填补购买和修复旧住房的缺口。
需要发生什么才能刺激另一场机构购房热潮?
债务市场的稳定就是其中之一。 此外,还有转售房屋的供应。 在市场解除限制(利率)之前,需要大规模购买更多房屋。 那些有远见的人正在准备购买; 我肯定知道这一点。 外界有很多猜测 YouTube 内容提供商相信大投资者会抛弃出租房屋以退出“交易”。 这已经被辟谣很多次了。
您如何描述目前单户出租空间与出租空间的差异?
BTR 的债务更便宜,他们可以创造供应。 此外,大型多户住宅运营商可以关注 BTR 并大举进入该领域。 从操作上来说,它比 SFR 更容易管理。 分散的站点 SFR 空间将永远存在。 对于机构投资者几乎没有接触过的超过 1500 万套房屋,不要指望 SFR。 只有部分人想住在出租社区。 住在业主自住的房屋中是有话可说的。 由于上述所有有关供应的原因,这种情况在某个时候将会发生变化。 同样,租赁需求将持续一段时间。 住房金融体系对消费者不利。
您认为未来五年该领域最大的机遇在哪里?
有很多机会。 随着该领域的发展,允许机构投资者通过雇用当地供应商的当地运营商进行投资的机会将会增加。 许多市场需要更专业管理的租赁住房,而这对于资本来说是很难达到的。 一些团体正在建立强大的市场,以实现这一目标。 有些专注于像 Roofstock 这样的小投资者。 其中一些专注于像大道一号这样的知名投资者。 我也对房屋净值投资领域非常感兴趣。 未来1-3年,该行业将呈指数级增长。 房主或投资者出售其股权并保持低利率的能力是巨大的。 增加税收优惠; 我认为这个领域是一个巨大的胜利。 SFR HEI 方面的 Bonus Homes 和自住方面的 Unlock 等团体将采取重大举措。 像 HEX 这样的一些团体正在建立市场来支持这一点,这可能是一个大赢家。
机构购房只占投资者购买蛋糕中相对较小的一部分,更不用说整个购房蛋糕了,它受到了很多审查。 一些旁观者表示,机构公司正在帮助推高房价。 您如何回应这些类型的投诉?
我花了很多时间试图揭穿对此的误解。 正如我提到的,需要有更多的房屋。 购房者购买的每一套房屋也从租客手中夺走了一套房屋。 出租房屋已经存在很长时间了。 过去几年,住房拥有率一直保持稳定。 尽管在过去的几年里它已经增加了很多。 租房者的人口结构也发生了变化,租房者可以选择赚取更多的收入和租金。 这不仅仅是偶然发生的。 它恰逢机构投资者的崛起。 从专业房东那里租房可以确保房屋将从租客以外的其他地方出售。 不管你相信与否,机构投资者正在满足租房者的需求,并为租房者提供维护良好、管理良好的房屋。 大多数时候,这些投资者购买的旧房屋超过了房主愿意承担的维修门槛。 此外,由于机构投资者仅占租赁住房存量的 3% 左右,因此他们对市场的影响不大是没有意义的。 存在高度集中的特定市场。 事实是,只有在数字有效的情况下,他们才会购买房屋。 他们需要将租金定在高于市场接受的水平。 我们经常看到这种情况。 如果你问得太多,市场会告诉你。
我们的住房金融体系已经崩溃。 对住房的需求只会增加。 这个国家的房地产市场依靠私人投资者建造新的和翻新旧的住房供人们居住。一旦这种情况发生变化,我们将只能依靠这些私人投资者来提供住房。 他们还将有权获得这样做的风险回报。 我说这一切的同时,小投资者在单户租赁市场上占据主导地位,并且将在很长一段时间内占据主导地位,这与多户住宅不同,多户住宅的比例约为 50% 已制度化。 我认为单户出租面积在很长一段时间内不会超过 10%。 请记住,针对大投资者的监管往往会伤害小投资者。