去年,当惠特尼·比勒 (Whitney Buehler) 在克罗地亚度蜜月时,她的脑海里却浮现出亚特兰大的家,准备在夏天寻找房子。
25 岁的布勒女士和她 27 岁的丈夫乔伊不喜欢租房,结婚前已经讨论了两年买房的想法。
在整个疫情期间,他们存下了约 4 万美元的积蓄,并密切关注混乱的房地产市场。 随着婚礼的结束,他们终于有时间和精力投入到他们的搜索中。 在参观了 15 栋房屋后,布勒夫妇提出了三份报价,其中一份被接受。
该房产是亚特兰大东区奥姆伍德公园附近的一处待修房屋。 它花费了 389,000 美元,满足了他们的所有需求。 它就在贝尔特线 (BeltLine) 旁边,这是布勒先生用来安全骑自行车上班的小径网络。 它有一个青翠的院子,种满了郁金香杨树和三棵雄伟的橡树。 它有两个浴室。 这对夫妇去年八月搬了进来。
布勒夫妇是一群令人羡慕的年轻人中的一员,他们在 30 岁之前就成功成为房主。如今,达到这样一个里程碑似乎是一项艰巨的任务。 首次购房者的典型年龄是 36 岁 最近的调查 来自全国房地产经纪人协会。 1981 年首次进行调查时,首次购房者的中位年龄 29 岁。 在 Covid-19 大流行的头两年,房价飙升,近几个月 跌倒了 与这些峰值仅略有不同。
许多城市的租房成本飙升,削弱了租户的储蓄能力。 再加上其他因素——比如高额学生贷款债务和跟不上通货膨胀的工资——年轻人似乎 出租 时间更长,以后成为房主(如果有的话)。 但尽管困难重重,许多人仍在实现这一目标。 美联储称,到 2021 年,29% 18 至 29 岁的成年人拥有自己的房屋 成立。
传统的储蓄通常不足以在 20 多岁时买房。 对于刚刚开始职业生涯的年轻人来说尤其如此。 那些在30岁之前成功购买的人通常会得到家人的帮助或拥有高薪工作。 但一些人正在寻找其他途径获得住房,比如在生活成本较低的地区定居,或者利用有助于降低合格买家首付成本的计划。
对于布勒女士来说,成为一名年轻的房主在很大程度上得益于她曾祖父留下的 4 万美元遗产。 这笔钱被指定用于大学学费,但由于她通过奖学金和兼职工作支付了学业费用,所以大部分钱都没有动用。
遗产足以支付首付的一半。 布勒女士和她的丈夫平分了剩下的钱,根据收入按比例分配捐款。 她的丈夫正在攻读生物化学、细胞和发育生物学博士学位,布勒女士是环境保护局的工程师。 仅她的工资就足以支付他们每月的抵押贷款和账单。
通过拥有住房创造财富
对于租房者来说,住房成本每年可能会大幅波动,尤其是在房东可以无限制提高租金的地方。 智囊团城市研究所的高级研究员 Jung Choi 表示,房主通常选择固定利率抵押贷款,这可以有效地锁定他们数十年的住房成本,并可以使主题免受不稳定的经济周期的影响。
该研究所 2018 年的一项分析发现,在 35 岁之前购买第一套住房的人在 60 岁时积累的财富明显多于 35 岁之后购买的人。 “在接近退休的年龄,你实际上已经在更长的时间内积累了财富,”崔女士说。 您越早购买房屋,房屋升值的时间就越多,偿还抵押贷款债务的时间就越多。
2020 年夏天,27 岁的德西丽·盖塔 (Desiree Gaeta) 购买了自己的第一套房子,当时她就想到了将住房作为创造财富的引擎。当时,盖塔女士是一名护士,她收集了她能找到的一切信息。通过她的同事拥有房屋的力量。 她的父母直到中年才成为房主,所以她想知道自己是否可以在20多岁的时候成为房主。
一位同时担任房地产经纪人的护士向加埃塔女士解释了如何估算她的负担能力。 多年来,加埃塔女士一直把钱存入储蓄账户,当她得知自己有足够的钱支付北卡罗来纳州夏洛特市一套房子的首付时,她感到很惊讶。作为首次购房者,她有资格获得联邦住房管理局贷款是一项由政府担保的抵押贷款,根据 Gaeta 的信用评分,她只需支付 3.5% 的首付。
她以 29 万美元的价格购买了一套新建的四居室、两间半浴室的入门住宅。 她说,这栋房子现在的价值超过 40 万美元,部分原因是房地产市场火爆。
加埃塔女士辞去了护士的工作,现在是一名房地产经纪人,向年轻买家分享关于 TikTok 的建议。
“很多人都想要一个梦想家园,”她说。 “我将其视为踏脚石——一种为我的家族创造世代财富的方式。”
购房作为投资机会
27 岁的布莱恩·楚 (Brian Chu) 在投资机会出现之前并不打算成为一名房主。 2020年,他搬到洛杉矶,在一所为有学习差异的儿童开设的私立学校担任行政助理。 这份工作最初包括免费住房,但一年后,朱先生必须找到自己的住处。 他的父亲提出了一个慷慨的建议:如果他给儿子买一套公寓,这样他就可以避免支付洛杉矶的高额租金,该怎么办?
起初,褚先生有些犹豫。 他的职业生涯才刚刚开始,随着雇主的扩张,他有可能不得不搬迁。 他不确定是否要在一个他可能不会长期居住的城市购买房产。 但他意识到公寓可以变成租金收入的来源。
父子俩最终以 60 万美元在谢尔曼奥克斯 (Sherman Oaks) 社区购买了一套两居室公寓。 朱先生把自己的积蓄投入了购买,支付了大约5%的成本; 其余的由他父亲承担。 然后,他们利用延迟融资来获得抵押贷款,这一过程允许买家在支付新房费用后获得贷款。 (买家可以提出现金出价——这对卖家来说更有吸引力——然后将这笔钱收回手头。)该公寓的抵押贷款每月约为 1,100 美元,朱先生负责支付。
在楚先生看来,过去的经历对于他现在所占据的幸运位置起着巨大的作用。 他的祖父母在 20 世纪 50 年代至 1970 年代期间在香港拥有纺织企业,当时香港经济高速增长。 这一成功使他们帮助朱先生的父母移民到美国,在那里他们在医学和软件领域建立了自己的成功职业生涯。
“当涉及到冷酷的、硬性的数据时,我认为保持透明确实很有帮助,”储先生说。 “我能做到这一点,是因为我的父母给了我很多帮助。 然后他们能够做到这一点是因为他们的父母。”
最终,朱先生搬到了西雅图,他的雇主在那里开设了另一所学校。 他现在同时是租客和房东。 他的租户为 Sherman Oaks 公寓支付的租金涵盖了他的抵押贷款和房主协会费用,使他每月大约有 1,500 美元的额外收入,这有助于他跟上西雅图的高生活成本。
低收入家庭的出路
虽然拥有住房是一种创造财富的工具,但并不是所有美国人都能拥有它。 住房所有权方面的种族鸿沟持续存在,很大程度上是由于种族排斥性住房政策(如红线和掠夺性贷款)的长尾效应。 黑人家庭的平均财富明显低于白人家庭,这意味着家庭可以用来支持年轻成员买房的钱也更少。
北卡罗来纳州的房地产经纪人加埃塔女士在没有家人帮助的情况下支付了首付。 “并不是他们不想,”她说。 “只是他们做不到。”
来自城市研究所的崔女士希望看到政策创造公平的竞争环境,让租房者更容易成为房主。 “住房所有权不能与投资分开,”她说。 “随着投资方面的增长,这绝对会加剧不平等。”
近年来,地方政府和非营利组织推出了一系列旨在帮助低收入居民购买首套房的举措。
两年前,时年 29 岁的阿基拉·普莱斯利 (Akirah Pressley) 实现了成为房主的目标。 普莱斯利在费城出生和长大,小时候经常搬家,经常从一个监护人换到另一个监护人。 当她成为一名年轻的母亲时,她梦想拥有一所房子,并给她的孩子们从未有过的稳定。
她在出租房里住了大约十年,每月接受联邦住房券计划(称为第 8 款)的援助。通过市住房管理局,她联系了一位财务顾问,顾问告诉她可以帮助她建立住房的各种资金。争取房屋所有权。
例如,一项计划提供了 高达 10,000 美元 针对低收入首次购房者,另一个鼓励人们通过提供储蓄 2 美元的比赛 每节省 1 美元,最多可节省 2,000 美元。 最终,在这些资源的帮助下,普雷斯利女士节省了 16,000 美元的首付。
2021年,她以16万美元在费城东北部的Lawncrest社区购买了一套三居室、一浴室的房子。 与她以前租的房子相比,几乎在各个方面都进步了:图书馆、超市、公园和社区中心都在步行距离之内。
“这是一种压倒性的感觉,”普雷斯利女士在谈到她签署文件并成为房主的那一刻时说道。 “这也是一种解脱。 很兴奋。 那是沉重的泪水。 真是令人惊讶。” 她认为这一里程碑是“我一生中最伟大的成就”。