(彭博社)——前往位于伦敦金融区第一家禽办公楼顶楼的餐厅,将有机会亲身体验正在颠覆商业房地产市场的两座城市的故事。
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从 Coq d’Argent 的有利位置,您可以眺望一片新的摩天大楼,开发商希望这些摩天大楼能够带来高额租金和更高的价格。 对于楼下 WeWork 办公大楼的韩国业主来说,未来看起来更加黯淡。
考虑到这一点,凯拉·芬恩·史密斯(Kaela Fenn Smith)——房地产巨头 Land Securities 的前高管,现任世邦魏理仕集团 ESG 咨询公司的董事总经理——谈到“对质量的巨大追求”正在改变写字楼市场,只有“真正的甲级空间” “ 会做。 她发表此番言论之际,完美的环境资质已成为企业租户的必备条件,其中许多人因在家办公革命而考虑缩小规模。
这种“超级优质”的踩踏事件对于那些闪闪发光的现代塔楼的业主来说可能是一个福音,但对于像No.1 Poultry这样的老地方来说却是个坏消息。 在世界各地的大城市中,这些二流办公楼的业主都面临着极其昂贵的翻新费用或销售低迷的前景。
五年来一直热衷于建造第二层商业建筑的韩国投资者看起来尤其面临风险。 据知情人士透露,首尔的 Hana 另类资产管理公司正准备将家禽网站重新出售。 据同一人士透露,它的估计价值为 1.25 亿英镑(1.64 亿美元)——比 Hana 支付的价格低了约三分之一。 该公司拒绝置评。
这种不愉快的经历绝非独一无二。 从曼哈顿中城到香港和巴黎,世界各地此类房产的价格都在直线下降。 由于房地产业已经因最低利率的结束而陷入困境,许多房东和债务持有人即将面临清算。
但哈娜的困境也凸显了一些更具体的事情:韩国资金普遍参与此类建筑的建设。 近年来,中国的资产管理公司在海外办事处和高风险房地产贷款上挥霍了数百亿美元——就在新冠疫情和加息的央行官员开着推土机碾压市场之前。
熟悉销售流程的人士称,仅在伦敦,就有至少六处韩国公司拥有的大型街区可供购买。 大多数公司都在估值低迷的情况下挣扎。
从上世纪 90 年代初的日本到金融危机前夕的爱尔兰,韩国加入了一系列基金在房地产投资上做出错误投资的国家行列。 “伦敦金融城的历史就是投资者不断涌入,然后又离开,”房东发展证券公司前老板迈克尔·马克斯 (Michael Marx) 表示,“有些人的手指被烧伤,有些人则为了弥补本国市场的损失。”
韩国的错误赌注
该国海外投注的起源相当晚近。 上个十年末,受到有利的汇率和比国内更高的收益率的吸引,来自首尔的资金涌入了他们希望成为热门建筑宝库的地方。 根据 MSCI Real Assets 的数据,2019 年,他们是欧洲商业房地产领域仅次于美国的最大外部投资者,仅当年就完成了 130 亿欧元(146 亿美元)的交易。
2017 年至 2022 年间,投资者以每栋价格超过 2 亿欧元的价格抢购了 90 多处欧洲房产。 其中许多是伦敦金融城和巴黎拉德芳斯的大型街区。 据经纪人第一太平戴维斯公司 (Savills Plc) 称,过去一年这两个金融中心的价值均下跌了 20% 以上。
韩国人喜欢与亚马逊等知名租户长期租约的建筑,因此他们不太关注完美的地点或绿色评级,而更担心支付租金的人的感知质量。 他们还喜欢大型网站,因为这些网站过时后修复起来会更加昂贵。
惠誉评级最近警告说,为提高建筑物的环境质量而增加的建筑成本将留下幽灵和僵尸办公物业,并对旧商业房地产“造成严重的价值破坏”,但没有具体说明韩国拥有的资产。
芬恩·史密斯(Fenn Smith)也普遍表示,“将需要大量资本支出”,因为人们正在考虑旧办公室是否可能成为搁浅资产。 “您的建筑什么时候会因为脱离 2050 年净零排放路径而开始失去价值?”
不幸的时机
从财务角度来看,市场震荡的时机对韩国投资者来说再糟糕不过了。 根据国家监管机构金融监督院向反对党议员 Oh Gi-hyoung 提供的数据,到 2025 年,大约 30 万亿韩元(240 亿美元)的房地产基金将到期。 这几乎占总数的 40%,这意味着在需求锐减之际,大量商业建筑可能即将进入市场。
第一太平戴维斯韩国公司(Savills Korea Co.)国际投资咨询主管尹在元(Yoon Jaewon)表示,该国基金的投资期限通常为五年,低于国际平均水平,因此更难以静下心来度过经济低迷期。
雪上加霜的是,许多用于购买房产的贷款即将到期,而贷款机构却纷纷撤资,借贷成本急剧上升。 银行在提供贷款之前还要求房东提供额外的股本。
两名因无权公开发言而要求匿名的官员表示,金融服务局正在密切关注事态发展,与企业进行对话,并将在本周四的会议上讨论该问题。
尽管监管机构担心国内投资者可能遭受损失,但第三位官员表示,不会急于提取现金,因为韩国人通常必须等到基金退出。 该人士补充说,大多数都得到机构资金的支持,因此不太可能引起恐慌。
吴议员表示,这太自满了:“金融当局应该彻底检查情况并做好准备,而不是一直说风险不大。”
韩国的脆弱性还有另一个原因:据知情人士透露,欧洲人有时会犹豫是否要向该国投资者出售房产,因为买家通常会在一个财团中包含多家机构,这使得谈判旷日持久,并面临破裂的风险。 这促使买家出价更高,有时甚至支付 10% 或更高的溢价。
一位与借款人合作过其中几笔交易的银行家表示,渴望收益的资产管理公司几乎存在一种从众心理。
夹层苦难
在美国和其他地方,韩国投资者大力推行高风险的房地产夹层贷款,提供初级贷款,当估值暴跌时,这些贷款将首当其冲。 这位银行家表示,由于兴趣如此之高,他们有时会接受低于市场的回报,在少数情况下,他们会以 6% 的回报率进行交易,而不是其他人要求的 8% 左右。
一些贷款押注正在变坏。
根据 Computershare 编制的一份报告,纽约时代广场 20 号的一个陷入困境的项目(包括一家酒店和一家 NFL 体验店)已于 12 月停止向夹层贷款人付款。 《韩国先驱报》2020 年报道称,一些债务提供者是韩国人。
据当地媒体报道,在香港,韩国未来资产 (Mirae Asset) 旗下的一家子公司正在削减一只基金的价值 80-100%,该基金曾向高银金融全球中心 (Goldin Financial Global Centre) 提供超过 2.4 亿美元的夹层融资。 Mirae 的一位发言人表示,他们的重点是追回资金。
指定接管人
回到伦敦,接管人已被任命到位于金丝雀码头加拿大广场 20 号的 BP 石油交易部门旧址。 该公司于 2017 年被中国祥瑞收购,部分融资由首尔韩华资产管理公司的夹层融资提供。 韩华拒绝置评。
经纪人仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)准备为祥基出售该房产,该公司在一份演示文稿中建议接触潜在买家的初步入围名单,出价为2.5亿英镑,远低于高级债务的价值。
公平地说,韩国基金并不是唯一在海外遭受损失的基金。 几家中国企业也陷入困境,其中包括另一家金丝雀码头的失败。 一些首尔投资者在国际房地产投资方面表现出色:一位参与韩国交易的银行家表示,韩国国家养老金管理局一直具有敏锐的洞察力,并因此获得了回报。
投资者也受到欧洲房地产估值方法的轻微保护,这种方法没有考虑市场情绪。 由于销售基本冻结,几乎没有交易来衡量价值的真正下降。 与通胀挂钩的租金上涨也起到了一定作用。
尽管如此,机会主义者却在盘旋,准备提供昂贵的新债务,为业主无法注入资金的建筑物进行再融资。 据一位知情人士透露,橡树资本和其他另类金融提供商已与韩国资产管理公司就大额贷款安排进行了谈判,以便房东重组投资。 橡树资本拒绝置评。
第一太平戴维斯的尹表示,面临延长借款期限压力的基金正在寻求注入更多资本或邀请夹层投资,而不是低价抛售资产。他补充说,有一些基金已经撤回了销售。 然而,越来越多的业主正在效仿第一家禽公司的做法,在去年几次失败的尝试之后再次尝试出售——从伦敦的退出热潮中可以看出。
与此同时,在首尔,国内投资者对最终结果将如何表现越来越感到不安。 “随着海外商业房地产资产的下降,人们对陷入困境的担忧非常严重,”吴说。
——在金大都的协助下。
(有关金丝雀码头大楼出售的更多详细信息,请参见“指定接管人”副标题第二段)
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