股息最受青睐的房地产收入前景看起来强劲，还是正在酝酿麻烦？

房地产收入 （纽约证券交易所代码：O）鉴于其每月派息、强劲的收益率以及增加股息的历史，长期以来一直受到收入导向型投资者的青睐。与此同时，房地产投资信托基金（REIT）多年来取得了稳定、一致的成果。

然而，随着一些租户面临压力并关闭商店，问题是，麻烦正在酝酿吗？

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让我们仔细看看 Realty Income 最新的季度报告、其股息的安全性，以及 REIT 计划如何应对一些陷入困境的租户。

尽管投资者的注意力肯定集中在其药房、便利店和一元店客户的情况上，但房地产收入又实现了一个稳定的季度。这三个概念都面临压力，企业面临信贷压力并关闭商店。

房地产收入管理部门指出了最近经历破产的租户以及它如何能够获得高回收率。至于红龙虾餐厅，该公司表示，其拥有216项资产，其中9项在破产法庭被驳回，收回率达91%。它说与 仪式援助最近刚刚摆脱破产困境的公司，能够获得 88% 的回收率。

寻址 沃尔格林 Realty Income 表示，今年已完成 13 家续约，且全部续约，回收率达 100%。与此同时，管理层指出，该房地产投资信托基金的续租率历来超过 100% CVS, 美元树和家庭美元。

在本季度末， 美元将军 和 Walgreens 各占其年化租金总额的 3.3%，而 Dollar Tree/Family Dollar 为 3.1%，CVS 为 1.2%。

与此同时，Realty Income 表示正在寻求创建一只私人资本基金，以帮助其利用在零售、工业、数据中心和游戏等各个垂直领域看到的机会。该公司表示，该基金将提供长期稳定的资本，同时还为其提供经常性管理费。

至于 REIT 第三季度业绩，由于 1 月份通过收购 Spirit Realty 获得的新房产和新投资提振了业绩，其收入增长了 28% 至 13.3 亿美元。同店租金收入本季度增长0.2%，入住率为98.7%。该公司表示，本季度续签了 170 份租约，回收率为 105%。

Realty Income的多元化策略在本季度继续取得成效，零售同店租金收入下滑0.3%，而工业同店租金收入增长1.9%，游戏增长1.7%。包括数据中心在内的其他物业的同店租金收入增长了 4.7%。

该房地产投资信托基金本季度向新房产投资了 7.4 亿美元，加权平均现金收益率为 7.4%。它还出售了 92 处房产，收益达 2.49 亿美元。

其调整后的运营资金每股 (AFFO) 增长了 3%，达到 1.05 美元，该指标衡量 REIT 从其运营中产生的现金流。

Realty Income 上调了 AFFO 全年指引的下限，从之前的 4.15 美元至 4.21 美元指引升至 4.17 美元至 4.21 美元。目前预计将投资 35 亿美元购买新房产，高于此前预期的 30 亿美元。

图片来源：盖蒂图片社。

尽管最近一些租户面临压力，但房地产收入的股息看起来很安全，应该会继续增长。

REIT 本季度股息增加 3% 至 0.789 美元。目前，该公司已连续 108 个季度提高股息。

本季度产生的 1.05 美元 AFFO 轻松支付了股息，AFFO 派息率为 75.1%。这种强劲的覆盖范围为房地产收入公司提供了足够的空间来继续提高股息。

房地产收益股票目前面临着逆风和顺风。尽管 REIT 有信心收回因商店关闭而损失的租金，但沃尔格林 (Walgreens)、CVS、Dollar General 和 Dollar Tree/Family Dollar 的困境仍需密切关注，因为这四家租户约占其年化合同租金的 11%。他们显然不会关闭所有商店，但这应该是某种类型的逆风。

与此同时，较低的利率环境应该有利于股票及其财产的价值。尽管近年来业绩稳定，但房地产收益股却处境艰难，这主要是由于资本化率（资本化率）较高，导致商业地产估值下降。然而，随着美联储开始降低利率，资本化率开始下降，商业地产价值增加。

总体而言，我认为利率环境应该是未来几年该股的更大推动力，因为事实证明，房地产收入公司过去能够解决客户信贷问题和商店关闭问题。与此同时，它进军私人融资看起来应该对房地产投资信托基金有利，并且可能对这次下跌时股票的买家有利。

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