供应是住房困境的症结所在——我们失去了数百万套住房。抵押贷款利率也很重要,但远远不够。穆迪经济学家尼克·维拉 (Nick Villa) 之前就说过:降息 无法修复 住房危机。
现在美联储已经 下调基准利率 又过了半个钟头,他又带着计划说了一遍。
Villa 写道:“因此,虽然利率减免是方程式的一部分,但在我看来,另一个更重要的部分是供应。” 分析 美联储降息后。“自然,人们会想到增加住房建设,但所建房产类型应该反映不同的价格点,而不应仅仅集中在高端市场。”
在过去的 25 年里,A 级多户型住宅(针对富裕租户的高档豪华公寓)的份额上涨了 18%,占多户型住宅领域的 50% 多一点。
换句话说,由于开发商一直优先考虑租金更高的建筑,B 级和 C 级多户型住宅的份额下降了 18 个百分点,他解释说。
B 级公寓较旧,但维护良好;C 级公寓已有数十年历史,有时租金低于市场价格。两者都是必需的,因为并非所有美国人都能负担得起豪华公寓,更不用说购买自己的房屋了。
维拉表示,尽管如此,自 2019 年底以来,A 级多户型住宅的库存增长率增加了近 19 个百分点,而 B 级和 C 级住宅的库存增长率仅为 2.6%。
租金差距很大,而且还在扩大。A 级公寓的租金要价比 B 级和 C 级公寓高 45.4%。2000 年第一季度,A 级公寓的租金要价比 B 级和 C 级公寓高 41%。基本上,开发商和建筑商看到优质建筑带来的收入更多,所以他们建造了更多建筑。
但维拉指出,人口结构的变化也需要考虑。他援引人口普查局的数据称,美国家庭收入超过 10 万美元的比例从 2000 年的 31.9% 上升到 2022 年的 37.5%。
不过,对他来说,最重要的是全面提供更多供应。
“与其说‘钻吧,宝贝,钻吧!’也许应该说‘建造吧,宝贝,建造吧!’无论如何,随着美国住房危机最近进入政治舞台,两党支持能否推动事态发展仍有待观察,”维拉写道。
事实上, 总统候选人 已经对住房问题发表了看法。卡马拉·哈里斯的计划鼓励更多建设,并为首次购房者提供一些援助。唐纳德·特朗普誓言要降低利率、减少繁文缛节并打击移民。
近年来,我采访了一些选择租房而不是买房的高收入者;虽然他们都有自己的情况,但负担能力是一个关键原因。 一对夫妇去年我采访过的一个朋友住在洛杉矶的一套一居室公寓里,他们后来搬走了。但当时他和他的伴侣每年的收入超过 20 万美元,但对他来说,在洛杉矶拥有一套房子的想法仍然很可笑。
另一方面, 华尔街日报 最近发表 一个故事 标题为:“这些百万富翁买得起梦想之家。他们宁愿租房。”无论如何,收入丰厚的人都在租房,并选择符合他们更高标准的公寓——建筑商可以看到这一点。
但对于洛杉矶年收入中位数为 79,701 美元或更低的人来说,他们需要 B 级和 C 级建筑。因此,这不仅仅是建造房屋,而是为每个人建造各种房屋。这不是美联储能做的事情,主席杰罗姆·鲍威尔 甚至说过 在降息之后。
“我的意思是,住房的真正问题是,我们过去一直缺乏足够的住房,而且这种情况还会继续,所以这将是一个挑战,”鲍威尔说。“很难……把地块划分成人们想住的地方……住房的各个方面都越来越困难,你知道,我们要从哪里获得供应?这不是美联储能真正解决的问题。”
鲍威尔后来补充说,这要由市场和政府来处理。但显然建造房屋并不容易,否则就会发生这种情况,无论是由于土地使用法规还是地方控制。