纽约一名法官本周将焦点放在前总统唐纳德·J·特朗普的商业帝国上,在一项裁决中确定他 夸大了他的财产的价值 巨额资金以获得贷款和保险方面的优惠条件。
如果裁决成立,特朗普先生可能会失去对其纽约一些最知名房地产的控制权——该州总检察长利蒂西亚·詹姆斯(Letitia James)去年提起诉讼时寻求的结果是, 指控他诈骗 并呼吁吊销该州任何从欺诈行为中受益的实体的商业证书。
纽约州最高法院法官阿瑟·恩戈伦 (Arthur F. Engoron) 做出的裁决已提交审判,主要是为了决定可能的处罚,审判最早可能于周一开始。 特朗普的律师可能会上诉。
特朗普先生的律师和一位领先的房地产专家认为,詹姆斯女士的诉讼没有适当考虑特朗普品牌的价值,也没有考虑到房地产估值的主观性质,借款人和贷款人通常会提供不同的估计。
特朗普大厦和特朗普先生的三层公寓,位于曼哈顿第五大道 725 号
特朗普大厦
詹姆斯女士的诉讼称,特朗普集团由大约 500 个独立实体组成,这些实体在特朗普先生的控制下为利益而运营,该组织利用欺骗性做法为特朗普大厦谋取尽可能高的价值。
例如,2015年,特朗普集团根据附近一栋建筑的出售情况对塔楼进行估值,媒体称该建筑创下了世界纪录,特朗普及其同伙可以声称该房产的价值已经增加比上年增加 1.7 亿美元。
特朗普先生位于特朗普大厦的三层公寓
特朗普大厦的三层顶层公寓是特朗普先生二十多年来的住所。 这是他用来向国家元首和电影摄制组炫耀财富的地方。
但诉讼称其价值远低于他声称的价值:特朗普集团财务报表中报告的价值从 2011 年的 8000 万美元增加到 2015 年的 3.27 亿美元,增长了 400%。詹姆斯女士相信特朗普先生及其同伙为了证明这一跳跃的合理性,严重夸大了该单元的平方英尺,将其从 10,996 平方英尺夸大到 30,000 平方英尺。
东57街4-6号
2019年,特朗普和他的公司租赁了租户Niketown之前所在的建筑物,对这些建筑物的权益进行了4.45亿美元的估值。 该诉讼称,该金额因收入和支出期间不匹配而被夸大。
诉讼称,特朗普集团被指控使用较高的前瞻性收入数据和较低的前瞻性支出数据,导致至少 3700 万美元的通货膨胀。
特朗普公园大道,公园大道 502 号
该房产包括 12 套租金稳定公寓,特朗普集团对这些公寓进行了估值,就像按市场价格出租一样。 诉讼称,该公司对租金稳定单位的估价接近 5000 万美元,而评估价值为 75 万美元。
美洲大道1290号
特朗普先生拥有这座位于曼哈顿中城、毗邻无线电城音乐厅的 43 层摩天大楼的少数股权。 根据诉讼,特朗普拥有该大楼所属实体 30% 的股份,并且受到合伙规则的限制,这些规则限制了特朗普出售其股份的能力。
然而,特朗普和他的公司被指控在评估他们在这座大楼中的股份时,只是简单地计算了摩天大楼价值的 30%,减去其债务,并将其视为一项可以从一天到一天出售的资产。下一个。 事实上,这种伙伴关系极大地限制了特朗普在 2044 年之前退出该协议的能力。
他还被指控通过使用不准确的“资本化率”(一种用于比较不同投资的房地产估值指标)来夸大建筑物的价值。
华尔街40号
2015年,特朗普集团对其在曼哈顿下城租赁的这处房产的估值为7.35亿美元。 诉讼称,贷方下令的评估价值为 5.4 亿美元。 特朗普先生的估值包括与 Dean & Deluca 签订的 140 万美元租约,尽管该租约尚未签署。
他的财务报表还低估了大楼的费用。 例如,该组织报告的 2012 年、2013 年和 2014 年每年的管理费和开支为 10 万美元,而当年的费用每年接近 100 万美元。
特朗普国家高尔夫俱乐部哈德逊谷,霍普威尔章克申,纽约
该诉讼称,特朗普集团抬高了该高尔夫球场的会员价格,以抬高该高尔夫球场的价值。 例如,该俱乐部2011年和2012年列出的入会费为10,000美元。 然而,2011 年,特朗普集团对 161 个未售出的会员资格中的 93% 的估价为 15,000 美元或更高。 2012 年,该公司对 254 个未售出的会员资格中的 78% 的估价在 15,000 美元到 30,000 美元之间。
纽约州布里亚克利夫庄园威彻斯特特朗普国家高尔夫俱乐部
该诉讼称,特朗普集团通过纳入他们希望从新会员那里赚取的收入,提高了这座 7,300 码、72 杆高尔夫球场的价值。 2011 年的估值基于这样的假设:67 名新会员将每人支付约 20 万美元的入会费,而许多会员则无需支付任何费用。
纽约州威彻斯特县七泉
1995 年,特朗普集团旗下的一家子公司购买了占地 212 英亩的地产,横跨威彻斯特县的三个城镇。 十多年后,前总统的儿子埃里克·特朗普 (Eric Trump) 计划在那里建造 24 处豪宅。 特朗普集团 2014 年聘请的评估师估计这些拍品的价值约为 3000 万美元。 但诉讼称,同年,该公司报告称,仅在其中一个城镇贝德福德,每块土地的价值就高达 2300 万美元。
此外,财务报表报告的这些价值就好像这些房屋已经建成一样,尽管特朗普集团面临着来自大自然保护协会的法律挑战,该组织寻求限制该组织可以建造的建筑。